18/01/2023
兔年樓價評估
市場由多年的極度靜止變為進行復常之後的積極開放,我們必須要認清楚本質上未來市道發展很可能會衍生兩個效果,一是投資產品價格會上升,二是通脹會加劇,這是經濟活動活躍和轉流率增加的結果!
「拚經濟」令GDP(國內生產總值)增長,不但會帶動經濟改善,更加重要是會改善市場情緒,很多人認為加息是樓價大跌的主因,筆者不全部同意,加息令成本增加,的確會令樓價微調的,但是買入二手住宅市場長期有穩妥的壓力測試,加息並沒有令供樓人士超出了原定的風險防線和預算!又有人說移民是樓價大跌的原因,筆者也不全苟同,近年約20萬人移民,粗略估計等於約7萬個家庭,的確只要有1%的家庭移民盤肯劈價賣樓,即是市場可能就有700個劈價盤,但移民盤減價的破壞力,其實不及7萬個移民家庭可能一齊唱淡香港那麼大!結合原本的樓市淡靜之辯論,已經淪為意識形態之爭!事實上,去年下半年樓市的而且確在唱淡情緒之下令到樓市機制幾乎失效!但這個只是表面看到的,淡風令樓價大跌,是同時遇上中央調節企業及金融市場,個別香港人適應及了解不到這種新常態,引起的迷惘及擔心才令到市場上負面情緒可以左右大局!並不是代表單靠市場負面情緒就可以隨意將市場摧枯拉朽!
新一年,我們身處一個蟄伏多年的市場已重新復甦,基本上任何經濟體系的市場型態都是一個「呼吸」,只是資本主義傾向先擴張後去除泡沫下收縮,而社會主義就傾向先調整鞏固,然後才讓市場力量起動,兩者都是呼吸,不明理念所以才會覺得奇怪,無論如何,中國包括香港收縮多時,今年既然是「拚經濟」應該是發放能量的時候,沒有大局的配合,負面情緒並不能夠對市場作出太大困擾。
(istock)
基於筆者以上的概念和分析,我認為兔年香港樓價可以由最低點回升5%至10%,這個預算應該是穩妥的,至於可否將已經跌了普遍15%的樓價跌幅去完全收復失地,筆者認為現在評論言之過早,我們要看看未來幾個月的運作,還要看看在中美博奕大局之下,對手即西方國家又作出甚麼花招去干預市場,我們才會決定要行多快或者是否在中途作出鞏固防守的回應了。
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