2020→2021交替之際，一邊是央媽領銜出手，設限內銀房貸比例；另一邊是逾2億「後浪」，雲集Bilibili(B站)跨年晚會--看似風馬牛不相及的事件，指向緊信用、低生育等效應疊加的降負債新範式。

內銀個人房貸佔比最高32.5%

　　連漲62個月的內地房價，距離臨界點似再近一步；原因無他，擊鼓傳花式的「加槓桿」遊戲，隨央媽、銀保監2020年最後一天的一紙通知，定下新一年「緊信用」的基調。

　　繼早前「三道紅線」監管開發商激進負債擴張後，今次「房地產貸款集中度管理制度」新規，將內銀分為5檔，其中，大中小型銀行的房地產貸款佔比上限分別為40%、27.5%、22.5%；個人房貸佔比上限分別為32.5%、20%、17.5%；對超過上限的機構設置2至4年過渡期，並建立區域差別化調節機制。

繼早前「三道紅線」後，今次「房地產貸款集中度管理制度」新規，明確大型內銀個人房貸佔比上限32.5%。

　　以截至去年6月的數據計，大型銀行如建行(00939)、郵儲行(01658)的個人住房貸款餘額佔比略超上限；中型銀行如招行(03968)、興業(滬:601166)、平安(深:000001)等的房地產貸款餘額佔比略超上限。

00後及10後群體世代規模大降

　　新規由央媽、銀保監除夕發文、元旦實施，再證2020新增信貸勢大幅刷新去年16.8萬億的歷史記錄。伴隨全年信貸井噴大概率衝破19萬億關，人幣房貸餘額第三季末已直逼49萬億，其中個人房貸33.6萬億，居民部門槓桿率急升至逾61%。

　　房貸餘額愈滾愈大，除了減弱金融體系韌性及穩健性，令銀行陷於淪為「最大房東」的風險，最直接的影響則是擠佔居民可支配收入，拖累國內大循環戰略。央媽研究報告就顯示，居民槓桿水平每上升1個百分點，社會零售品消費總額增速將下降約0.3個百分點。

　　中央趁歲末出大招劍指房地產「灰犀牛」，恐還有更長遠的考量。時值內地每十年一度的最新全國人口普查近收尾，儘管最終調查報告尚未公布，但已有社科院學者警告，「十四五」時期或出現人口斷崖式下跌--00後及10後群體世代，較80後及90後群體世代，人口規模下降了1.1億左右。

人口流動致城市間房價分化愈顯著

　　當逾2億「後浪(通常指Z世代)」在線雲集B站跨年晚會，曾經「6個錢包(父母、爺爺奶奶、外公外婆)」助1個孩子買房上車的劇本，未來會否反轉為1個孩子繼承至少三套房子?

　　此外，隨著內地人口流動從四六分化走向三七分化，即更多的城市人口流出、更少的城市人口流入，顯示人口流動愈來愈集聚化，城市之間的房價分化同將愈來愈顯著。

　　統計就顯示，當前人口淨流入最多的前十大城市分別是上海、深圳、北京、東莞、廣州、天津、佛山、蘇州、寧波和杭州。但人口流入是否一定意味房價上漲?以有「最強二級市」之稱的蘇州為例，除了熱門學區房價格熱度不減，其他地區房價都呈陰乾式下跌。

　　當「緊信用」的信號燈漸亮，降負債將成內地2021年大勢所趨，而金融管理部門的大招勢將陸續有來。