港人鍾愛投資磚頭，是鐵一般的事實，新冠肺炎疫情持續逾一年多，本港樓價卻堅韌無比，今年初至今已升約6%，向歷史高位邁進。近月樓市交投大旺，買家爭相入市，但同時愈來愈多人因移民出售物業，樓市好淡爭持，大家最關注的，是樓價將如何走？

　　要為樓市前景把脈，美聯集團（01200）創辦人及主席黃建業絕對是一個重量級人選，早於1973年開設首家美聯物業的他，縱橫地產代理界達48年，對樓市走勢有獨到見解。不過，黃建業一向作風低調，少有接受傳媒訪問，這次難得邀請到黃老闆進行專訪，席間他分享對樓市的最新看法。

　　黃建業十分看好樓市前景，形容現時樓市處於「慢牛」階段。他指出，熱錢充斥市場、低息環境，今年樓市將現轉捩點，樓價更是「長升長有」、「銳不可擋」，估計樓價將升13%，更呼籲準買家應趁通關前盡早入市。訪問中，黃老闆又寄語有意創業的年輕人，務必要抱住堅毅不屈的精神，也要終身學習，才能成功。 

黃建業

Profile

職位：美聯集團（01200）創辦人、主席及執行董事

事業：

2013年：將灣仔全幢商業大廈改建成商務酒店「麗駿」

2009年：正式推出美聯樓價走勢圖，市民可以更直接的方式了解本港最新樓價變化

2007年：將美聯工商舖業務注入創業板公司，其後轉至主板掛牌，是為美聯工商舖（00459）

2004年：成立美聯移民顧問，提供一站式投資定居服務 

2000年：與長江實業（01113）及美國運通銀行合資成立「經絡集團有限公司」，進軍物業按揭代理業務

1995年：成功令美聯物業在港交所主板掛牌，成為本港首間上市地產代理公司，

1991年：回流香港，即著手將美聯業務擴大，推行企業化、規範化，提升運作效率

1986年：移民加拿大時，決心將外國經驗引入香港

1973年：創立美聯物業，在美孚新邨開設美聯物業

　　香港樓價高昂，是全球樓價最難負擔城市。自新冠肺炎於2020年初爆發，對本港經濟帶來極大打擊，去年全年經濟收縮幅度達6.1%，超越2009年全球金融海嘯期間的2.5%，和1998年亞洲金融危機期間的5.9%，失業率更一度上升至7.2%，創2004年以來高位。惟本港樓市卻非常堅挺，據差餉物業估價處的數據，自疫情於2020年初出現，私人住宅售價指數僅於2月至4月下跌約0.6%。隨後疫情起伏不定，期內樓價只出現輕微調整。

　　及至今年，樓價也開始拾級而上。農曆新年後，疫情回穩，限聚令放寬，多個新盤於上半年排隊登場。其中港鐵（00066）上蓋多個新盤熱賣，如日出康城第X期LP10、黃竹坑站港島南岸第1期晉環、大圍站柏傲莊第3期柏傲莊III等，其中柏傲莊III已近沽清。

　　而由路勁地產（01098）牽頭發展、黃竹坑港島南岸1期晉環於5月開售，貴為30年來港島地鐵上蓋首個新供應項目，晉環首批單位即供平均呎價高達29,688元，實用面積386平方呎1房單位索價達1,146萬元，仍有價有市，吸引各路名人入市，如影星甄子丹妻子汪詩詩，早前以3,457.6萬元購入兩個單位；市傳李克勤妻子盧淑儀也以2,583.9萬元購入3房單位。

　　據美聯物業的數據，綜合土地註冊處資料顯示，今年上半年一手私樓註冊量共錄8,215宗（不包括一手公營房屋），較去年上半年的6,458宗，上升約27.2%；涉及金額錄約1,137億元，按年更升約60.9%。

小V形反彈預言成真

　　新盤暢旺，也帶動二手交投，今年上半年二手住宅註冊量共錄33,048宗，較去年上半年22,099宗升約49.5%；涉及金額達2,829億元，較去年上半年更升約64.4%。

　　疫市下，本港樓市上半年表現絕對「交足貨」，早於今年初時，黃建業已預測今年樓市將「送疫迎牛」，展現新氣象，當時指出如疫情放緩，樓市可出現「小V形反彈」，至少升5%。如今上半年過去，樓市表現愈來愈勇，足證黃建業的觀點準確。

　　黃建業認為，本港樓市早前備受三項不利因素影響，升勢相對較其他國家如英國、美國落後。他解釋：「先是2018年的中美貿易戰，對香港影響甚大。另外就是2019年的社會運動，這是其他國家是沒有發生的，只是在香港出現。第三因素是疫情，影響全世界。香港受以上三個因素拉著後腿，令樓價於今年2月初時才開始上升。」

　　對於樓市前景，黃建業十分看好，更形容樓市將會「銳不可擋」、「一浪高於一浪」，「為何樓價上升呢？首先是由於市場凝聚已久的購買力開始入市，第二個原因，是《國安法》立法後，市場開始回復平靜，因此買家於2月開始入市。」他續稱，股市於3月起暢旺，不少人於股市中獲利套現，並將資金投入樓市，帶動樓市上升。「有部分人真的在股票中賺到錢，因此不介意支付15%的額外印花稅，令今年上半年的樓市慢慢上升。」

　　但他強調，是次樓市將呈「慢牛」的格局，有別於以往的旺市，樓價會急速上升，如2018年、2019年的樓市，樓價上上落落，呈「W形」的走勢。他相信今年的樓市是長升長有，並拾級而上，會呈現「V形」的升勢。黃建業表示：「樓市最壞的時刻已經過去，2021年是樓市的轉捩點。我相信這一次升浪應該都會很長，現在市場凝聚了大批購買力，有一批人很有信心，就是那些新盤推出時一口氣買入數個單位的買家，當中也有一些是投資者，他們需要支付15%的額外印花稅，也要入市。」他舉例指，早前黃竹坑上蓋晉環熱賣，對後市有很大的啟示作用，反映有大批凝聚的購買力入市。同時晉環獲不少富有的買家捧場，「港島區的人是很有錢的，他們較傾向購入港島區的物業。」

新香港人買樓快及準

　　黃建業強調樓市將會銳不可擋，主要有數個原因撑起樓市，第一，是新香港人入市。黃建業表示，這次樓價上升，最快入市的就是新香港人，「其實新香港人對樓市是看高一線的，他們愛買入貴價的物業，也愛買入全新、一手的物業，出手亦快及準。」他舉例指，新香港人於很短時間就可以決定買入一間洋房，如山頂MOUNT NICHOLSON就是一個例子，當初沒有太多香港人購入，只有內地人買入，之後拉動香港人購入。

　　同時也有一批在香港讀書，完成學業後留在香港置業的新香港人，「他們人都愛買入新盤，這批人愛買入將軍澳、屯門或啟德的新盤。我的印象中，啟德區的新盤中約有兩至三成的買家是新香港人。」他續稱，新香港人對香港的信心，明顯高於本地香港人，「當中有不少內地人拿了香港身分證後，就立即置業，足證明新香港人及內地移民對帶動樓市有重大作用，香港人就跟隨他們的步伐入市。」

　　另一個原因，是市場的資金的確很多，「經歷2019年的社會運動及2020年的疫情，兩大事件對香港帶來那麼大的衝擊，但資金仍未撤走，目前香港的銀行體系結餘仍有4,000多億元，顯示資金願意留在市場。」他續指，全世界大量印銀紙，香港也處於歷史新低的低息環境，經濟也稍為好轉，資金就會流向實體市場。「不少人也從新經濟中賺到錢，將錢由虛變實，因此有部分有錢人拿著現金，希望在低息環境下買入物業可以抗通脹及保值。」他又補充，政府也積極刺激消費，推出電子消費券，加上港鐵屯馬線全線開通，以上種種因素，也令市民也更願意入市。

全年樓價料升13%

　　黃建業認為，這次樓市升勢，是較以往更理性、更健康，「跟1997年的樓市升幅並不同，當時市場上有大批炒家，也是過度借貸。現在樓市有辣招稅，市場上也沒有炒家，只有長線投資者，在價量齊升的情況下，經濟谷底反彈，租金也在谷底上升，失業率回落至6%水平，供應持續處於低位，息口也同時處低位，因此這一次的樓價是健康向上的。」

　　當然，香港樓市存在利淡的因素，他表示：「如移民潮出現、中美貿易談判仍存在變數，甚至會出現貨幣戰、金融戰等，市場有機會提早加息，加上特首選舉也有機會出現暗湧等，都是不利因素。」樓市好淡因素再爭持中，黃建業認為利好因素多於利淡因素。

　　據「美聯物業樓價指數」的數據，截至7月5日，今年整體住宅樓價已升約6%，黃建業估計樓市將價量齊升，全年樓價將升13%，換言之，樓價仍有約7%的潛在升幅，樓價再創新高的關鍵，就是中港能否通關。他也估計，全年整體註冊金額將達9,600億元，較1997年的成交金額8,000餘億元更高，意味今年的註冊金額有望創下歷史新高。

　　那麼準買家應何時入市？黃建業建議應趁通關前入市，他坦言：「以上我所說的都是從數據分析，加上我自己的判斷及智慧分析出來，我說的未必一定是完全準確，但是多數準確。我的理念是磚頭有價，買樓保值，人無樓不發。」但他強調，有意置業的人要量力為，「過往兩年人們置業與否，首要是擔心自己的工作，現在而言這個擔憂相對少了一點，但緊記要看看自己實力如何才決定是否置業。」

看好民生舖前景

　　黃建業對住宅市場素有研究，他本身也有多年投資商舖的經驗，個人持有多個商舖作長線投資用途。早於今年初時，他已表示疫情後舖位價格已出現大幅調整，交投有望「疫後反彈」，而基於本地消費力量抬頭，以及疫後市民「報復式」消費，睇好民生舖位長遠升值潛力。

　　他亦身體力行，過去半年也於民生區物色合適心水商舖作長線投資之用。美聯集團旗下的美聯工商舖 （00459） ，近月也連環入市，先後購入荃灣、西環、北角及太子舖位，包括最近以3,000萬元購入土瓜灣馬頭圍道278、278A、280及280A號安全大廈地下C及D舖，面積合共約1,400平方呎，公司一個多月內掃入5舖，涉資近1.7億元。

　　黃建業表示，自2月開始，市場對民生舖位的需求上升，不少人想租入民生舖位。他透露，自己在大埔廣場持有的民生舖位，早年的租金是27萬元，近年該租位的租金降至13萬元。及至今年2月，他再將該舖放租，獲8個準租客搶租，「有茶餐廳以38萬元向我洽租，但我怕茶餐廳做不住，最後以月租31萬元租給連鎖式經營食品零售及批發的超級市場佳寶，較早年租金27萬元更高，可見民生舖的市況已明顯回穩。」

　　不過，黃建業認為位於核心零售地段的自由行舖仍未恢復，未見谷底，要待通關後的情況。他也坦言，自由行舖位難以恢復以前的天價租金，「因為以前的租價是超升，同時未來內地人買名牌會到外地如米蘭，不只會來香港買。你看彌敦道、銅鑼灣，有很多空舖，通關後我也認為未必一定會很多人消費，所以投資會選擇民生舖。」他也向大家分享投資舖位的心得，除地點十分重要外，也緊記要注意陷阱，「很多陷阱，需要找測量師去測量有關數據，如成交紀錄、有否僭建、天井是否合法、有否來去水、電力供應有沒有問題，或有否廁所，這都是學問，也會影響舖位價值，因此買舖要十分小心。」

過來人身份分享移民經歷

　　近年移民再成城中熱話，不少人也掙扎應否移民，早年曾移居到加拿大的黃建業，是次也向大家分享他的心路歷程及看法。

　　黃建業於1986年、即35年前曾移民到加拿大，他回憶道，盡管當時他每年賺到的收入高達10萬加元（約62萬港元），但要繳付高稅，「加拿大是個高稅率的國家，我要納交高達40%的稅，如買東西要付14%至15%的銷售稅；就算將錢放在銀行的話，也需要納稅，其實是沒有太多餘錢可以用。當然，若你接受到的話，其實是沒有問題的，但是要在當地累積財富就十分困難。」移居到當地數年後，他決定回流到香港。

要有受氣的心理準備

　　黃建業認為，現時移民的人可分為數類， 分別是「老闆移民」，「經理移民」及「低級職員移民」，「低級職員移民到外地較開心，到外國他們買樓買車較容易，但是要受氣，因為他們是二等公民，甚至只是三等公民。至於經理移民的話，在工作上很有可能要降班。而老闆移民可分為兩種，第一是老闆到那邊做生意，要落手落腳去做；另一類是很有錢的人，根本不用工作，只需要投資便可以。因此，我覺得移民是自己人生的規劃，其實決定移民就要有受氣的心理準備。」

　　黃建業指，2020年有很多香港人移民，起初他不建議大家去移民，坦言：「特別是『太空人式』移民的話，（夫婦）10個有5個會離婚的。」但他指出，每個地方及國家也有其好處及不好的地方，移民始終是個人的決定，最重要是做好人生的規劃。

　　對他來說，香港是個機會處處的地方，「香港是全世界最有錢的城市之一，在香港工作及搵錢是難度不大。但如果你到了窮的國家，這些國家都沒有錢，你如何搵錢呢？因此移民的話，你去有錢的國家，可能會賺到錢，但有錢的國家，人工高職位高的工作一早被人『霸晒』，如經理位等，唯一可以做的，是你有錢的話，就去窮的國家去享受，可以請工人，遇到菲律賓居住，可以請數個工人，但這些國家政局相對危險。」

　　從另一個角度看，香港出現移民潮，對年輕人而言反而提供更多向上流機會，「有人走了，如是有職位懸空，有能力人士可以升職向上，如年輕人懂得把握機會，一定搵到錢。」

　　不少人希望趁移民潮出現「執平盤」，黃建業指，去年10月及11月時，市場上充斥不少減價的移民盤，也有很多移民盤，普遍較市價平5%，「這些放盤很快就被市場吸納，不少人想找移民平盤，但現在人心穩定下來，股市也回升，我相信難以找到了。」