香港樓價愈升愈熱，人們見面很難不談到這個話題。筆者有時也會講講自己的看法，這兩年以來，都是看好的。但是現在，我要改變口吻了，我不再繼續看好。我認為香港樓價上升和下跌的機會已經達到3：7甚至2：8了，或者說，如果現在買樓，風險高達70-80%。 

 

　　如果沒有充裕的財政預算和心理準備，現在不應該買樓。即是說，如果不是有錢人，即使作為自住而買樓，現在不是好的時機。如果是有錢人，作為投資而買樓，現在也不是好的時機。

 

　　如果不是有錢人，買樓，對你的家庭而言，有非常重大的財務影響。本人認為，以香港高收入人士的工資水平，每平方呎8000港元的樓價已經是很貴了；以中產人士的收支狀況，每平方呎5000港元的樓價已經是很貴了；對低收入人士來說，每平方呎3000港元的樓價已經是很貴了。

 

　　現在香港灣仔區的新樓，400多平方呎的小單位，每平方呎要15000至16000元，我認為簡直貴到離譜！

 

　　樓價已到達人們負擔不起的價錢，為甚麼要升？誰來推動它升？中國政府一直打壓樓價，香港政府會有意推升樓價嗎？有地產界人士同我講，因為國內人士買，我說，這麼貴的樓價，國內人士買來幹甚麼？投資移民這道門已經封住了，大有錢佬買來自用、擺放或收租的，也已經買了。這麼貴的樓價，這麼低的實用面積，用國內語言，性價比太低了。

 

王氏國際

 

　　有位讀者A先生寫信來講王氏國際(0099)，他的理由是：「王氏國際(0099)主要於中國從事為ＥＭＳ客戶製造及分銷電子產品，及為ＯＤＭ客戶提供原產品開發及市場推廣。

　　2010年上半年，王氏國際營業額約為港幣16.56億元，比2009年同期之港幣10.75億元升超過50%，比2009年下半年之港幣13.34億元升超過20%。股東應佔盈利約為港幣0.67億元，比2009年同期之盈利港幣0.19億元大升超過250%，比2009年下半年之港幣0.33億元上升亦超過100%。

　　增長勢頭良好，並持有淨現金約港幣1.24億元，持有與新地(0016)共有擁有之觀塘大型商廈重建項目(35.7%)，應佔建築面積約為265,000平方尺。王氏國際現價約1.9元，市值約港幣8.7億元。」

　　所以A先生認為：「以其2011年12月底全年王氏國際股東應佔核心盈利約為港幣1.5億元之8倍市盈率估值，加上手持淨現金及商廈重建項目，18個月目標價為港幣3.4元。 」

　    本人看法：一，完全同意增長勢頭良好，並手持現金和物業，此股值得關注。
二，但Ａ先生未講出觀塘重建項目的估值，以及2011年盈利增長50%至1.5億的依據。所以我只能粗略估計為，以2010年盈利1億元之8倍市盈率估值，大約等於現時的市值(港幣8.7億元)，加上盈利有繼續增長可能，以及手持淨現金及商廈重建項目，令股價有上升空間。
三，目標價方面我沒有甚麼意見，但2元以下買入，風險不大。

 

　　本文逢周五刊載於《資本壹周　CAPITAL WEEKLY》   

 

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