「你們就厲害啦。去年一舖食盡紅磡的一手上車盤，搞到現在個市靜曬。」

 

　　「你們更厲害啦，旯旮拉地方都賣兩萬元。」

 

　　「今年新盤，看你們訂價啦！」

 

　　去一個地產發展界的拜年活動，聽幾個發展商高層閒聊，但大家對今年市道卻三緘其口。也難怪，說看好看壞，對手知道你心裡面想法，會猜測你將來推盤的訂價。

 

　　他們心中怎樣想不重要了，現在樓市氣氛已經逆轉，即使加息憂慮減，一、二手樓銷情已十分薄弱。樓市走勢關鍵在於短期內會否出現小陽春。未來兩、三個月，新盤供應多新鴻基地產（00016）元朗映御、信和置業（00083）朗屏8號、新世界發展（00017）清水灣傲瀧……供應量接近3萬伙，加上地價尋底，若一手貨尾賣不去，累積下來，肯定加深樓市跌勢。

 

　　回想兩個月前熱切期望上車的年輕同事跟我說：「方先生，原來有些新樓發展商會有10%以上的回贈。」。

 

　　「不可能吧！」我說：「如果是真的，即代表樓價還可跌多10%，為何發展商不直接減價給買家呢？」

 

　　但想深一層，發展商不想落價，給人以為不看好後市，令樓價更叫不起價，給地產代理10%佣金，刺激他們在這個混沌市況中更落力去推銷新盤。此外，地產代理亦可把部分佣金「回贈」給買家，令買家覺得執平貨，具靈活性。

 

　　一般來說，二手樓買賣，地產代理會得到買家和賣家各1%的佣金。為了促成生意，他們可以收少買家或賣家一點佣金；故發展商願意提供10%佣金，他們更可靈活推銷樓盤。

 

　　於買家言，若得到回贈幾個巴仙確是吸引，但在樓市正開始下滑之際，究竟應否入市？

 

　　發展商是業內人士，熟悉土地政策，對樓市升跌的預測和準繩度均比我們優勝。在樓市暢旺時，一手新樓的定價均比二手樓高20-30%，有些更高達60%，為何他們敢於定一個天價？

 

　　當然，看好樓價會繼續上升，便敢於定一個高價，加上買家求屋心切，願意追價。此外一手樓的承接較高，發展商願意提供二按，樓宇質素新淨，設施比舊樓多而新款，均令一手樓價有極大的上調空間。

 

　　反之亦然，當發展商不看好樓市，便不敢定太高價，惟有面對現實，定一個和二手樓相差不太大的價，以吸引買家。但他們心裏比誰都清楚，以他們在市場投資多年的經驗，是轉角市還是調整？是小陽春還是死雞彈，他們最清楚不過。

 

　　牛市時，他們惜貨如金，「唧牙膏」式賣樓；熊市時他們貨如輪轉，賣樓要快，務求一鋪清袋。以較高佣金促銷正是樓價低下的佐證，不減價是不願衝擊樓市，不想做壓垮駱駝最後一根稻草；更重要的是，在土地註冊處內的登記，賣價並沒有反映10%佣金給地產代理/回贈給買家的部分，所以甚麼地產指數並不能作準。

 

　　政府過去兩年已連番出口說未來供應將增加，提醒市民置業要小心風險，並要考慮美國加息，將增加供樓的負擔。

 

　　有一地產代理大亨經常講樓市，今年1月，他認為樓市全年跌10-15%，過年前接受訪問說應該有個小陽春，但這個星期接受電台訪問時，卻說未今年第一季已可能累跌15%。

 

　　該地產大亨說：「樓價由近年高漲、興旺，變為現在危機爆發，下調波浪我看不會小，所以我說，樓市第一個支持位，起碼都要跌15%，從去年9月迄今已跌10%，其餘5%，最快今年第一季尾就見到。」

 

　　這是甚麼話？若說第一季已跌15%，全年如何？升還是跌？

 

　　若說財經界有演員的話，他肯定是樓市演員，也難怪，他是業內人士，有直接利益衝突。問題是小市民不要輕信這些看法，買樓動輒要花幾百萬，供樓要20-30年，決定不宜倉卒。

 

　　政府多番強調未來10年供應有18多萬個單位供應，現實上又確是多了土地招標，樓價向下的趨勢已成，問題是跌多少才會見底？目前推測都是太早，但再跌10-15%則應該不夠深。

 

　　樓價由2003年沙士後上升，至今13年，期間除2008年金融海嘯調整外，累積升幅驚人，完全脫離了現實。故此次不是樓市調整，而是轉勢，是轉角市，是方向性的大改變。

 

　　這一波大跌浪，將是另一次的財富大轉移，有錢也好，沒錢要儲，準備在一個可能長達3-5年，跌幅應有30%以上的下跌周期中入市，或許可以為自己賺到一桶金。

 

 

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