在通脹持續的年代，為了避免貨幣購買力被侵蝕，有必要調整自己的投資組合。近年中港股市萎靡不振、債券投資機會匱乏、蒜頭綠豆儲藏不易，在這種嚴峻的態勢下，投資不動產就成了看似既穩妥又具高回報的「英明抉擇」。

 

　　購買「磚頭」可以細分為買住宅和買商業物業兩大類，由於後者較少受政府限購令等政策制約，故此吸引了不少投資人士入巿購買。不過，投資商業物業的風險和潛在陷阱，並非每個投資者都有足夠認識，以致在不知就裏的情況下投資受挫，鎩羽收場。

 

　　上海市郊嘉定區的一個商場，數年前曾經以「打造華東地區最大的XX批發採購商城」為噱頭，吸引投資者購買商舖。可是如今商場內卻空空如也：既缺乏購物人流，也缺乏承租商戶，可謂門可羅雀，死水一潭。不少商舖業主抱怨，他們5年前以高價購入的商舖，並未獲得當初開發商承諾的高收益；部份業主甚至因為找不到租戶，5年來「顆粒無收」。

 

　　投資商舖主要的回報形式，一是租金收入，二是商舖的資產升值，而後者又是和前者緊密相連：如果租金收入增長、回報穩定，店面的價值也就自然大幅上升。

 

　　故此資深的商舖投資者都知道，買商舖有考慮「三要素」：第一是人流！第二仍是人流！第三還是人流！上述商場缺乏人流，商戶生意自然難做，賺不了錢也交不起租金，趕走了現在的租戶也沒有人頂上續租，商舖大量空置供過於求，商舖的租金和價值升值也難以為繼。

 

　　投資商舖還要消除選擇地段〈位置〉的一個盲點，避免陷入投資「誤區」，糾正商場內的商舖（香港行內俗稱「商場舖位」）和馬路兩旁的店面（俗稱街舖）相差無幾的認識偏差。

 

　　地段〈位置〉的稀缺性決定街舖價值高於商舖，也遠高於同地段住宅單位價值。一幢商廈或建築物可以樓高三十、四十，甚至八十層，而臨街的舖位卻只能有一層。事實證明，地面商舖的人流量遠較二樓、三樓乃至於更高樓層的客流為多。龐大的人流支撐了經營者的利潤，也為業主提升租金提供了理據。因此，投資商場舖位的風險遠較投資臨街舖位的風險為大。

 

　　根據過往經驗，只有少數的商場在新興地域建成，可以真正成功地帶旺人流。而上述商場地處巿郊嘉定區，實際上是一個多層的大倉庫，再分割成幾十個、幾百個小的商舖出售，而且很多商舖在商場興建中已售出「樓花」，投資者是很難預測光顧人流，從而難以判斷商場的未來前景。吸取經驗教訓，它日考慮投資商舖之時，應該在已發展成熟商場中去尋找商舖，才可利用現成的經濟信息和數據，相對可靠地對未來商舖的人流以及租金可是的走勢作出預測。

 

　　簡言之，投資商舖著重考慮的因素，無疑是地段與人流。由於一線地段的街舖動輒上億，並非一般投資者可以負擔，故此不少人試圖以投資商場舖來模擬回報，其實兩者性質相差極大，應該留意相關的風險。在購買前更要實地考察商舖的人流、地段、附近的商舖類型等，方可減低商舖投資「中伏」的機會。

 

 

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