2012-08-21
樓市:今天美國,明天香港?
美歐股市近期續在高位整固,市場等待央行進一步「放水」,那邊箱,內地上證指數又下試2100點低位,資金仍在流出,港股受到兩方面影響,續在20000點大關爭持。
香港經濟有下行的風險,物價升幅雖已放緩,但由於聯繫匯率的關係,仍處於負利率,此外,特區新政府對於壓抑樓價似是雷聲大雨點小,令到一些資金又再進入樓市,部分屋苑樓價再創新高。
香港中產家庭的財富,最近20年很大程度與有沒有買樓存在著很大關係,若在上升階段入市,便是贏家,但若在資產泡沫爆破期間買入,則可能曾經變成負資產及甚至破產。04年「沙氏」結束後,若賣出樓房改為租住,又或者是一直沒有上車,則現時的手上儲蓄,若以平均樓宇呎價來計算,就已大幅縮水了。不過,若手上只有一層樓自住,雖然帳面身家上升,但也只是紙上富貴,若賣了套現,難保日後可否以較低價或現價買回來。事實上,兩年前「趁高價」賣樓者,現時大多後悔。然而,當樓市狂潮不斷升溫而政府比較有決心出招時,此時此刻超高價上車是否明智呢?
樓價是否有泡沫主要視乎兩方面:第一,租金回報是否到了極偏低水平;第二,平均價樓是否與居民收入脫節。
由於租金仍在上升,因此,投資樓宇的回報的淨收益率一般仍能達到三至四厘,相對於銀行存款以至買入風險低的優質債券,買樓收租的回報不算低。
一場又一場的賭博
至於樓價與收入方面,現時的平均呎價已升至大約6000元,細單位也要300萬元,首次置業者頗難負擔。美國人的平均收入較港人為高,而美國樓價的中位數約合港幣150萬元,但在泡沫爆破之後卻一直無力反彈甚至是再度尋底,皆因早年沒能力置業者,因低首期或零首期而上車,自住者亦再按揭買多一兩層投資,金融海嘯後樓價急跌,失業高企斷供者陸續有來,令到樓市疲莫難興,而這也是聯儲局要維持超低利率的主因。
若香港不改變聯繫匯率,當美國經濟堅實復甦利率向上調時,香港要跟隨加息,到時樓市泡沫定必爆破,但誰知美國超低利率會維持多久?伯南克說至少要持續至2014年底,因此,不能說香港樓價已到頂,現時叫人不買樓今後可能會被信者大罵!
故此,醒目的評論員早就表示,若閣下可以應付得起供款,買樓自住合理。事實上,兩年前就算沒有能力供樓向父母借首期買樓的年青人,現時都變成「富翁」。聽朋友說一位世侄就是這樣子賺了一百萬元。我想,這與賭博相近,若他稍後忍不住入市買層較大的,則又是另一場賭博了。
我在香港唯一的物業是按揭自住的,屬於數年前低價買入,最近我對從事物業代理的朋友說,若屋苑的樓價再升多一成,請替我放盤,寧願花數十萬先租住兩年。他說,萬一樓價不跌,至少先輸5、60萬元,不划算。我說,套現用來買一些至少有6至7厘回報的投資項目,就不會蝕底了吧?
有這樣的投資項目嗎?我講了一個股號及介紹其優點,他跟買了一些,一個月後宣布盈利大增及派高息,股價升了兩成,他送了一些靚茶葉給我。
我的樓還沒有「到價」,若閣下有一筆錢在手但無意買樓,宜怎樣投資呢? 下期續談。
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