港股昨天大跌超過五百點，當中自有外圍下挫與春節長假期避險的原因，不過，一個更爲直接的原因已經靜悄悄殺到，市場傳出香港政府有可能在春節前後動用五招重藥來抑制樓市的升勢。

 

　　那麽這些傳聞的重葯是甚麼呢？據稱五項猛烈調控樓市措施包括：

 

　　1） 大幅再增加買家印花稅（BSD）；

 

　　2） 第二套房額外征稅不少於5%；

 

　　3） 港元八百萬以上樓盤將再減貸款額度；

 

　　4） 第三套房將全面停止提供按揭

 

　　5） 在本季度內推出近萬夥居屋（以超長樓花形式出售）

 

　　在以往，筆者在《中環人》欄目也曾撰文，香港樓市的確十分奇特，每當香港經濟危機來臨的時刻，產業結構需要改變或提升的議題備受關注的時候，很奇異地，經濟又會開始慢慢復甦。而且，每次都是很大程度上由樓市升值所拉動，但是目前瘋狂的樓市，已經扼殺各行各業，開始令到香港全面失去競爭力。

 

　　樓市泡沫化上升的原因有很多，大家覺得樓市只會升不會跌是一種原因，商品化也是主因之一。在香港去年實施額外印花稅（BSD）之前，香港樓市吸引了不少内地投資者，筆者近年在内地不少城市也逗留過，接觸過内地不少的商家巨賈，他們均視香港物業如投資股票般，是重要的投資工具。

 

　　香港的地產發展商非常聰明，以往要內地買家以「天價」購買那些物業，他們也徹底瞭解他們獨特的投資心態和價值觀。為何筆者要這樣說呢？ 內地買家普遍認為住在單棟式屋子或別墅非常不安全，保安難守。雖說香港是一個比較安全的城市，但是治安的事情誰都難擔保，不怕一萬，只怕萬一，出了事情就不好了。另外，內地買家有一套不一樣的價值概念，部分買家認為別墅式物業是沒有獨特性的，投資價值也稍低。

 

　　內地朋友向筆者強調一點，他們不用傳統的香港房地產估值方式去買，不代表他們沒有理性。他們的投資理念非常清晰，物業必須有價值，有獨特性，最好就是把一個類似別墅式的物業建在一棟摩天大樓上。他們和我說，這個某某屋苑的頂層單位全世界只有一個，賣了就沒有了，不像那些單棟式屋子或別墅，隨時都可以再建。

 

　　香港的地產發展商以往就看中了這心態，在發展大型物業屋苑時，往往會把頂層的幾個單位改成極豪華的住宅，一系列的「董事屋」、「獨立屋」等等名堂出現，「空中花園」，「空中游泳池」的設施就是看准了內地準買家獨特的心態。筆者認識的香港本地或海外的投資者一般是不願意用一個超天價去買一個高樓公寓，他們的喜好偏向與連土地相連的別墅，這就是內地買家和境外買家投資取態上的分別。

 

　　不過，內地朋友還是有怨言的，他們埋怨說整個樓房的住客背景只是以社會中層為主，也有不少是租客，因此鄰居的背景並不十分統一，富豪不多，實在美中不足。

 

　　香港樓市目前的確去到一個風高浪急的境地了，出現這情況，主要是由於借貸成本異常低廉，住宅市場已經去到歷史新高,樓價已經遠遠超出居民的承受能力。

 

　　筆者認為，如果香港經濟不能擺脫樓市泡沫周期性危機，特區政府任由房地產失常發展，香港將永久失去經濟轉型的機會，持續弱化本地的創造力，經濟體系也將持續被邊緣化，經濟地位將被其他城市所取代。

 

 

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