當「京１５條」一出台，京城地產業由寒冬進入冰封的日子，有準備在北京買房的年青朋友即時發愁問怎辦，要求５年納稅證明的門檻即時把他排到門外，他跑到地產中介打聽後回來告訴筆者說有辦法，細問下來發現地產中介為了做生意，竟然向客戶明目張膽的推銷只要用上５萬元（人民幣．下同）可以透過渠道得到納稅證明或社保證明。甚麼？就是造假去騙發展商簽約，又甚至是騙取貸款，在置業投資上那有兒戲事？真的甚麼都是「上有政策、下有對策」嗎？

 

５萬元開個假證明騙簽約

 

　　據了解，代辦納稅證明的中介透過找一間公司，通過人事部開出來一個５年的工作證明，再讓財務部的人陪同到稅務所補交５年的個人所得稅，例如月薪約５０００元，５年的個人稅款大約１﹒５萬元。正因為各個部門沒有甚麼聯網制度，加上沒有資源去查核，造成中介人可以從中獲利。

 

　　面對有人混水摸魚，北京市信息辦難免感到壓力，近日回應說正計劃牽頭協調民政、公安、稅務、銀行等多個部門，擬建立居民個人基本信息資料庫，各部門實行聯網審核申請。至於市社保中心亦提醒，社保對單位和個人社保補繳有明確規定，在京工作人員不可能在京工作兩三年、可補繳五年社保的情況，切勿誤信坊間及中介的說法。

 

離婚快，不留情，雙贏！

 

　　除了做假納稅證明外，筆者近日更聽到友人說，有人在網上專向北漂（指那些從其他地方來到北京生活或工作的非北京戶口人群）發出訊息，指想購房的北漂可以安排跟擁有北京戶籍的人假結婚，然後貸款買房後離婚，被安排假結婚的人收取房款１％－３％作為報酬。近日朋友的手機上更傳來一條短訊：「在京購房女士喜訊！男，２４歲，承接各種以買房為目的的假結婚，手續費為房屋總價１﹒５％，保證無後患，離婚快，不留情，雙贏！」朋友間拿短信笑了一整天。沒想到為了購置物業，就如當年一些人想移民外國一樣，利用假結婚獲得一個移民的身份，以錢買假納稅證明就更不靠譜，完全是以身試法。

 

商業地產項目非想像般簡單

 

　　京政府為壓抑住宅樓市出了全國最猛的藥，但是沒有嚇怕投資欲望，對準備了彈藥隨時入市的投資者，近期似有轉向投資商業地產的趨勢，包括商改住、店舖等項目，目前商業立項的樓盤仍未列入限購，同時不限北京戶口及購買數量。以北京房地產交易管理網資料顯示，自「京１５條」細則出台後不足一周，北京期房類商品房中，包括商業、辦公在內的非住宅類期房認購數量明顯上升，認購總套數環比新政落地前上漲了１２０％以上，部分已推盤的在售商業項目，尤其是「商住項目」近期醞釀加價。

 

　　筆者近期參觀推得火熱的以商業立項的住宅項目後所得的經驗，考慮購買商業地產項目的投資者別只聽售樓人員介紹能住能辦公的優勢，必須了解該項目的物業管理費及水電費用，因為商住兩用樓的水電價和物業費用，都是按照商業標準收取，一般高於住宅項目很多，而且有些項目甚至沒有天然氣及煤氣管道，最後必須用電煮食，支出相對較昂貴。

 

　　另外必須詢問產權年限的問題，商住樓產權只有４０年，有些項目可能幾年前已經批出可以售賣，不過可能發展商延期出售就自然再縮短項目的產權；對商業地產而言，目前沒有明確的政策說明產權到期必定可以延續產權，因此需小心衡量。同時商住樓首付為５０％，還貸期限統一為１０年。

 

　　值得一提是商業物業在轉讓時，同時存在兩個較高的稅種，包括土地增值稅，按照物業賣出後增值額３０％至６０％徵稅；另一個是營業稅，按照淨利潤的２０％徵稅。

 

　　任何投資別似一窩蜂的去追捧入市，如筆者這類小投資者而言，投資商業項目與住宅不是同一回事，商業投資宜長線而且二手市場相對住宅為小，建議這方面的新手必須留意細節；更不應因為避過「京十五條」的限購要求而參予造假，當政策一天過去，市場出現新方向時，又是投資的好時機。

 

 

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