80後窮小子揣1萬元闖韓 變出逾億王國

 

善用租屋制度 100萬掃3物業

 

 

　　香港人最愛磚頭，有彈藥之人更放眼海外，尋找澳洲、加拿大、英國、日本、泰國等地的物業，但就鮮有聽聞港人說會買韓國樓，但Ronny卻是第一批買韓磚頭的港人。

 

　　在韓國生活的Ronny，早於2007年前在當地買了人生第一個物業，當時樓價為250萬元，兩年後覺得寧把物業投資全放在公司上，於是以約310萬元賣出，再加上過去在日本賺回來的一桶金，一掃就掃了3個位於首爾站附近的單位，後來再用7年時間收購同幢大廈50個單位，當時每個單位樓價為100萬元，找銀行借貸一半，即每個單位付50萬元就做了業主，但當年Ronny在首爾站買樓卻被人取笑是傻仔。

 

人棄我取 掃50首爾物業

 

　　「當年首爾站係全韓國的人最唔鍾意住的地方，（97年）亞洲金融風暴後，係最多露宿者住又臭又髒，即等同香港的深水埗。但如果在香港搞房地產，我一定會揀深水埗，（儘管）香港人覺得又『雞』又鴨寮街，但深水埗係西九龍位置地理最好的。韓國的首爾站又地鐵又機場快線，仲要開埋KTX直接落釜山，喺呢個站的房地產地價點會低？我就唔再搵資料，一有錢就買，有幾多掃幾多，所以我掃咗50個單位返嚟。當時個個人都笑我傻仔，韓國人聽到你住首爾站，就好似覺得你住深水埗一樣，但佢地依家開始驚，因樓價開始升得犀利！」Ronny自認眼光獨到，現首爾站附近這幢物業，每個單位樓價已升值至170萬元，換言之，50個單位已為他帶來3,500萬元不動產資金。

 

　　後來，Ronny把整幢大廈改造成公寓式酒店（Service Apartment），現主要作為旗下s.a.wedding安排來韓婚紗拍攝的新人住宿，以及在附近工作的外國人作為公司宿舍和留學生合租住。

 

獨特租約 變相槓桿買樓

 

 

　　事實上，今年初韓國政府興建由首爾站至南大門的「首爾路7017」步行橋，此空中庭園令整個首爾站附近市容變得更美觀，令附近物業也受惠升值。「或許2020年你（記者）再跟我訪問時，可能已收剩我幢公寓式酒店，政府要以樓換樓形式，可能要2個Apartment換我1個單位，到時可能50變100個單位。」他解釋，買樓原意並非做民宿或公寓式酒店，而是一個長遠投資。

 

　　自己投資物業成功，他的腦袋正盤算一門暫無港人做的生意，就是介紹港人買韓國樓投資。有人話，韓國樓升值潛力不高，但他反指韓國樓是有投資價值，更一語道破在港買樓困局︰「在香港100萬元買唔到樓，但在韓國可以買3個單位，收5至7厘租金回報，又或做槓桿博韓國樓升值。」

 

　　假設樓價100萬元，買家支付30萬元就可以，再以全租形式出租，即租客要付70萬元，而業主只付30萬元便可購入單位做業主。「我只用了90萬元買咗3個物業，再每間收70萬元租金，即100萬元槓桿可以買3個單位返嚟，有300萬元價值。」至於租客源如何？「好多韓國父母唔幫子女買樓，就幫佢哋租樓，因一年（租約期滿）之後可攞得番啲錢，相對穩陣，因政府有大彩池，（萬一業主走數）有一定數額畀番租客。」

 

　　Ronny指房產是最穩陣投資，盡數買韓樓好處。「看你想以咩形式賺錢，長揸定短炒？回報高一定係出租或轉做民宿，韓國樓係好難跌也好難升，要升要等契機。」

 

　　Ronny口中這盤生意有兩種做法，一是做中介賣樓收佣，二是接手做物業管理，如幫業主搵租客或管理，視乎金額而收取6%至10%手續費。他又派定心丸，指就算隔山買牛也不怕︰「（在韓國）港人可以香港護照買樓，佢可以簽一份委託書畀我哋Hold住層樓，嚿磚頭係你嘅，無人攞得走。」他又想到可以搞睇樓團，或與香港地產商合作去拓展計劃也可，更相信會是一個噱頭。

 

轉載自: 《iMONEY智富雜誌》

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