市區最後上車盤？買居屋全手冊

　　差餉物業估價署最新公布的樓價指數，連續15個月破頂，400呎以下的細單位升幅依然較大，市民的上車夢愈來愈遙遠，就連房委會在月底開始接受申請的新一批居屋，平均呎價也打破居屋開售40年來的紀錄，高達近萬元一呎。

　　不過，今次推出的居屋新盤貴得有原因，4,400多個單位之中，有逾3,200個單位在市中心地帶，分別鄰近南昌站及明年通車的啟德站，想以相對便宜的價錢，在市中心上車做業主，這可能是最後機會，皆因翻查房委會文件，未來4年落成的居屋，絕大部分位於新界區或擴展市區。新一批居屋不合心水，也可同時申請新一輪「白居二」名額，換言之，今次將有近7,000個上車機會。

　　樓市不斷升溫之下，預料今次居屋申請又會「爭崩頭」。幸運兒並不多，若然未當過，就要留意上期居屋白表中簽者的自白。這位幸運兒去年成功揀到心儀市區新居屋。他在過去數年居屋、白居二、房協及市建局資助房屋無一不抽，屢敗屢試下儼然居屋專家，且聽其居屋實戰談。

　　抽到居屋圓置業夢，但近年新居屋以實而不華作賣點，買家要面對廁所對大門的奇則，如何善用空間、改善間隔，設計師有辦法。 

第一步申請篇：新居屋+白居二 7000單位爭崩頭

　　新一批居屋有4,431個單位，逾3,200個位於九龍區，並鄰近港鐵站，交通便利，成為今次的一大賣點。其中南昌站旁的凱樂苑單位最多，有2,200多個單位，而未來啟德站旁的啟朗苑則有680多個單位，餘下千多個單位來自東涌裕泰苑，前往東涌站就要步行20至25分鐘，3個屋苑各有逾半單位是400呎以下的細單位。翻查房委會的文件，預計在未來4年落成的居屋屋苑中，除了何文田常樂街和南昌發祥街共千多個單位的項目外，其他屋苑大多在新界區或擴展市區如馬鞍山、將軍澳等，有意在九龍區上車的市民，今次將是難得機會。

　　不過，根據房委會的定價標準，屋苑所在地區是考慮因素之一，既然位處市區中心地帶，售價自然較高，所以今次的呎價打破了過往的居屋開售紀錄，啟德啟朗苑的平均呎價高達9,755元，最貴單位售488萬元，實用面積471呎，呎價逾萬元；在南昌站旁的凱樂苑，平均呎價也要9,234元，以最大面積單位是630呎為例，售價630萬元，呎價就要1萬元。參考兩個項目附近二手居屋成交價，呎價都要逾萬元。

　　政府將「白表居屋第二市場計劃」（白居二）恒常化，今次名額為2,500個，與新一批居屋同期在今個月底開始接受申請，申請的入息及資產限額相同，申請者可同時申請兩個計劃，如果同時取得兩個資格是需要放棄其中之一。參考現正放售的二手未補地價居屋，400萬元以下的上車盤集中在新界區，其中將軍澳、北區的數目較多，如果是市區的話，何文田可以是一個選擇，售價更是300萬元以下，但面積較少，只有不足300呎。兩個計劃各有賣點和弊處，有意申請的無殼蝸牛應如何選擇？

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