【海外置業】日本做業主搞民宿 80萬有交易

　　每當港人打開社交媒體，不難發現，總會有朋友「回鄉」。日本風景靚、藥粧平、美食處處、地方乾淨，難怪港人比喻遊日為「回鄉」，次數亦愈來愈多；日本國家旅遊局公布，2016年港人訪日人次高達184萬，按年增逾21%。港人遊日除了買藥粧、衫褲鞋襪以外，近年也頻頻買樓。

　

　　正當香港樓價愈升愈癲之際，港人放眼海外，投資海外樓。匯率低水，日圓維持在7算左右，加上樓價大多在100萬元內有交易，日本樓近年大受港人追捧。經營大阪民宿代理的港人Kammy，因一次遊日住民宿的良好經驗，引發她投資日本樓，並改裝成主題民宿出租，現時她兼營日本樓買賣和民宿代理一條龍服務；港人黃智朗同樣是日本愛好者，曾一年「回鄉」7次，有次發現日本樓價低，租金回報高，遂購入日本樓投資，其後更入股日本不動產公司，現專營港、日兩地的日本樓買賣生意。

　

　　有傳日本政府或在大阪建賭場，加上東京2020年舉辦奧運會，投資者看好東京和大阪兩地樓價，不斷有追捧。眼見港人「回鄉」次數一年比一年多，日本住宿供不應求情況下，香港傳統旅行社東瀛遊更撈埋酒店業，3年前在大阪斥資1.24億元買地建酒店，第一間自家品牌酒店去年底在大阪落成，並已在沖繩買地計劃興建第二間酒店。

　

　　誰說「回鄉」只是一味使錢，投資日本樓、經營民宿和酒店，其實識得搵，投資日本房地產都可以好好搵。

　

民宿篇：買賣日本樓一條龍 80後港女搞民宿管理

　

　　日本政府通過住宅宿泊事業法，今年6月15日起，日本民宿正式合法化（見後頁iKnowledge）。大阪是「民宿特區」，去年10月已率先解禁，開放申請經營民宿牌照。從事保險代理5年多的郭曉琴（Kammy），因一次入住民宿的良好經驗，遂研究和投資日本樓。現時她自己購入兩個日本住宅單位，均改裝成民宿出租，並兼營大阪民宿代理，手頭上代理14間民宿，她表示民宿每月平均入住率近九成，租金回報率可達8厘至12厘。

　

這間貓貓民宿， 是Kammy以990 萬日圓（約60萬港元）購入的首間日本物業。

　

主題民宿大受歡迎

　

　　「兩年前去大阪玩，住過一間airbnb，感覺良好，就八卦睇一睇佢租金係幾多，後來發現原來我租一星期，已經等於業主交一個月租。」Kammy開始研究日本民宿，當時民宿潮仍未興起，在大阪心齋橋、道頓堀附近約有100間民宿，仍舊供不應求，「我計過租金回報後，就決定親身去日本睇一睇，如果睇啱就即刻買。」

　

　　後經朋友介紹，Kammy隻身飛往大阪睇樓，7日內與四間地產代理聯絡，最後以990萬日圓（約60萬港元）購入道頓堀附近的一個住宅單位，面積約200呎。

　

　　初初置業總是雄心壯志，Kammy從沒有想過經營民宿會失敗，在購入第一個單位時，她將所有裝修、設計都交由當地民宿代理處理，出來的效果強差人意，「當時民宿布置好簡單，無任何主題和裝飾品，只是有一張床、一個洗衣機和梳化，已經要2萬幾元港紙。」民宿布置簡陋，連帶影響出租率，她坦言等了半個月，才有第一位租客。

　

韓國租客難「服侍」

　

　　最初投資日本樓，是因為她看中其樓價比香港低，當中尤以大阪民宿供不應求，租金回報可觀，決意入手日本樓。經營民宿面對入住率低問題，她再次分析其他人氣民宿的成功原因，不外乎主題和布置。最後，她自行打造貓貓主題民宿，屋內的枕袋、相架，甚至一張牆身貼紙，都由她在各地搜羅回來，再聘用攝影師拍攝另一輯風格圖。現時這間貓貓主題民宿，每月出租率平均為28至29日，近乎爆滿。她的民宿客主要來自香港、台灣及東南亞，當中她認為韓國客最麻煩難湊，「韓國人九成都係打韓文問，就算你Google Translate回覆一句『我唔識韓文』，佢哋都會照用韓文回覆，勉強先溝通到。」Kammy更遇過有韓國客用不到熱水爐投訴，她多番請住客拍片證實不果，翌日找來專門維修的技術人員上門檢查，結果發現並無大問題。後來該韓國客更以枕頭袋去抹鞋發洩，「可能你覺得大陸人好污糟好唔衞生，但其實唔係，佢哋好多水平都好好，出得黎旅行都大概知道日本文化，但韓國客就好惡和污糟。」

　

　　貓貓民宿大受歡迎，她遂將首次置業的故事在個人Facebook上發帖文，隨即吸引逾20位朋友關注和詢問，「當時未有人透過我去和地產代理買樓，但你都會見到有商機，原來有咁多人想買日本樓。我自己本身做保險，如果你開一個Post講保險，絕對唔會有咁多人留言。」

　

　　購買日本樓後，她進修日語，現時基本溝通沒大問題，在這兩年間曾協助過幾位朋友買日本樓。直至去年3月起，她與日本當地的地產代理達成合作協議，現專營日本樓買賣、民宿代理一條龍服務，她手頭上有約20位客戶，已購入50個日本住宅單位，其中有14間改建成民宿，其餘為長租單位。客戶中大部分來自香港，亦有部分來自上海。

　

買賣布置一條龍

　

　　民宿代理的工作範圍廣泛，除了替買家尋找心儀樓盤外，也要負責翻譯文件、與業主商討民宿主題布置、代客收租等，「我們有同事在日本，會影晒成間屋的環境畀他們睇，即使要執漏，也可以在相和影片中見到。」Kammy收到照片時，如發現牆紙殘舊，她也會先搜尋換牆紙的價格，然後再與業主聯絡，務求做到即時報價，加快整個流程。她在大阪有近10人的工作團隊，負責客服、清潔、裝修布置等。

　

　　不過，民宿代理的收入浮動，視乎入住率而定，如一間約200呎的細單位而言，若只負責管理、收租、民宿清潔等，每月大約可賺取2,000元 ，至於買賣、裝修布置的收入較管理民宿為多，則視乎不同的地段、單位面積等計算，她坦言民宿代理工作繁複，同行競爭低，「有香港日本不動產公司會搵我哋做民宿布置、後勤等工作，因為這些工作較繁複，大家都唔想做，相較下也較少同行競爭。」

　

　　除了兼營民宿代理外，現時她仍是一位保險代理，不時香港、日本兩邊走，「其實都無點樣分配時間，保險方面如果客人一有Request就要即刻做，也有不少保險客擔心我會唔做。其實，我自己本身有少少錢，在香港買唔到樓，日本樓價和租金回報OK，先開始發展新事業，做開保險都明白，如果唔投資會死。」

　

她與當地地產代理合作，替客人購入理想的住宅單位。

　

Kammy教路 租客爆滿4貼士

　

　

1.覆客覆得快

　

　　Airbnb對於房東要求高，客服回覆的速度和內容，均會影響客人對民宿滿意度。

　

2.Location, Location, Location

　

　　去日本旅行，不少人最關心的就是民宿或酒店的地段。在大阪，近心齋橋、道頓堀、難波車站的住宿最為搶手。

　

3.在不同社交平台宣傳

　

　　Kammy在Facebook專頁宣傳民宿，也會在內地平台發布新房源，並會與當地經常遊日的代購合作，出租更多房間，於台灣民宿網站發布帖文，定期更新民宿照片。

　

4.民宿乾淨企理

　

　　各國客人對民宿要求不同，當中尤以韓國人要求最高，即使在地板發現一條毛髮，也會投訴房間清潔做得差，甚或會要求清潔工人再次清潔。

　

熱爆民宿逐格睇

　

1.火烈鳥是今年大熱的圖案，Kammy精心將這間新民宿打造成火烈鳥主題民宿。

　

　

2.枕頭套和床都換成火烈鳥圖案，床頭也擺放乾花裝飾。

　

　

3.民宿離道頓堀5至10分鐘路程，十分方便。

　

　

4.這間貓貓主題民宿特別受情侶歡迎，更有客人預定來影婚紗相。

　

　　

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