長者住宅新概念︰唔只住宿咁簡單！策劃長者房屋政策，讓「老有所居」度過幸福晚年

　　香港房屋問題一直都是大眾關心的議題，在社會步入高齡化的趨勢下，為長者度身訂做的住所需求殷切。為應對人口老化及長者住屋需求，香港房屋協會分別於2003年及2004年推出了位於將軍澳和牛頭角的「樂頤居」和「彩頤居」，而第三個「長者安居樂」計劃項目— 「豐頤居」亦於近日落成。 筆者早前有幸參觀這個被譽為「中產長者屋」的房屋項目，項目以終生租賃模式營運，長者只需一筆過繳付全額租住權費，金額視乎申請人年齡及所選單位而定，由120萬至265萬元不等，以後每月只需繳付綜合服務月費，便可終生居住，當中各項設施均為長者而設，包括全屋低門檻、浴室及走廊扶手和床頭呼叫裝置等，更有社工及護理團隊提供全面護理服務。

日本長者住宅多樣化 建構社區醫療支援網絡

　　日本作為亞洲最早進入超高齡社會的國家，早已面對長者住屋問題，這種以終生租賃的長者住宅並不是新鮮事，記得筆者早年曾經參觀過一所位於日本東京八王子市的長者住宅 Sliver Village Hachioji（シルバービレッジ八王子），提供不同類型的住宿合同計劃 : 終生居住計劃、月付計劃及短期住宿計劃，當中終生居住可以一次性付款方式繳交，年齡介乎65 歲至 89 歲的長者由 ¥14,700,000 至 ¥17,640,000 不等（約港幣 86萬至104萬），90歲以上長者則由 ¥9,450,000至 ¥11,340,000（約港幣55萬至66萬）視房間類別及座向而定，另外每月亦要繳付管理費、伙食費及水電費等。護理費用方面，則因應「介護」（意指照顧）程度而由「介護」保險支付，房間內長者友善的設施更是一應俱存，包括電動護理床、家居扶手、無障礙浴室等，同時Silver Village Hachioji 與附近的許多醫療機構建立了合作夥伴關係，形成了社區醫療支援網絡，而且特別注重以社區為基礎，定時與社區舉辦不同的活動，令住客不會「與世隔絕」。

　　然而社會普遍認為安老院舍是晚年居所的唯一選擇，隨著人口老化，安老院舍宿位並不足以滿足需要，日本因而出現了傳統安老院以外的選擇，如「附服務高齡者住宅」，日本政府近20年內更先後修訂或制定了《老人福祉法》、《醫療法》、《介護保險法》、《高齡者居住安定確保法》等法律；地方政府也通過制定地方法規推動市場參與長者住宅產業的投資。日本政府引導市場上不同企業投入銀髮產業，既可紓援因財政上負荷，更可透過市場的力量提供價值高的自費服務，一方面滿足服務質素上的需求，更也增加投資回報，引發市場上發展不同服務開發，大大拓展了安老市場。

位於東京的八王子市的長者住宅 シルバービレッジ八王子，

提供不同類型的住宿合同計劃，獨立房間以長者友善設計

( 圖片來源 : Sliver Village 網站 )

根據住客的身體狀況提供輔助洗浴設備，適合不同階段的護理需要

公私並進策劃長者房屋政策 實現「居家安老」理念

　　反觀香港，鑑於政府資助院舍輪候時間長，新院舍落成速度跟不上人口老化速度，居家安老成為香港主要安老趨勢，可是香港目前沒有全面的長者房屋政策，勞工及福利局早前已採納了安老事務委員會提出的「居家安老」概念，但有關方案只單著重於「長者服務」， 卻欠缺了「安老居所」重要一環，然而房協的長者住屋項目正好扮演先驅者的角色，提供一個良好的營運示範給政府，早前香港房屋協會總經理（長者服務）吳家雯博士與筆者分享時稱: 房協作為「香港房屋實驗室」， 希望可以為本港發展或試驗不同類型的房屋項目，以回應整體社會人口結構轉變，長者有不同經濟能力和教育背景，而社會更需要不同房屋項目照顧不同需要的長者。

　　然而要推動私人長者房屋巿場，必須要有長者房屋政策在背後支持及成熟的配套。在外國，長者房屋巿場是十分受機構投資者歡迎的資產類別，全因當地政府往往在地價及其他政策上對長者住屋發展商提供便利，更會產生額外的社會效益，因為長者入住長者住宅後，能有助節省社福開支，包括節省興建安老院舍及醫療設施的費用。以房協「長者安居樂」計劃為例，每投放1元就可帶來5元 社會投資回報（Social Return on Investment）顯示社會效益。由此可見，完善的長者房屋政策不僅大幅減低長者租戶入住院舍的意向，亦透過長者友善家居及樂齡科技的使用為他們帶來正面的影響。

無障礙浴室是「長者友善家居」重要一環，「豐頤居」單位中浴室設置了各式扶手及浴室趟門，充份體現「居家安老」，有助於長者有尊嚴地自主生活。

　　在房屋政策以外，要實現「居家安老」，必須由家居環境入手，「住」是人類基本需求，不同年齡或生命階段的人對住宅的需求都有所不同，對於長者住宅的設計及配置，必須要考慮到長者因生理和心理功能的變化而提供支持性的環境設計，有助於長者身心健康和有尊嚴地自主生活。吳博士解釋 : 長者房屋的三大要點包括長者友善的環境設計、健康護理的支援以及社交的支援，這個「鐵三角」可完善持續照顧和實踐居家安老達致全面照顧。長者房屋的配套和設計同時考慮到長者真正需要。

　　筆者認為所謂「老有所居」，當中 「居所」不單只是容身之所，更不只是把長者放進四面牆，供給食物及藥物維持生命的地方，所謂的「老有所居」應是融合醫療護理及樂齡科技，建立互動而配套完善的温馨社區，讓他們渡過幸福晚年，達至「居家安老」理念。