政府出了雙辣招後成交量大跌不起，日前有大型物業代理行終於宣佈裁員，顯然地產代理成了調控樓市的犧牲品，3萬5從業員及其家庭因而面對生計的威脅。

 

　　事實上，兩年前，在額外印花稅第一次推出時，筆者已斷言有關政策並非針對炒家，香港真正要面對的是美國牽頭之環球量化貨幣潮。因香港要穩定貨幣匯率，進而令到人民幣更穩定及處於主動地位的關係，港元與美元掛勾的聯系匯率在短期內便絕不能變。於是香港人要為此作出犧牲，而炒家是第一次SSD的犧牲品。

 

　　在懲罰性額外印花稅推出後兩年，人們竟仍認為住宅市場存在炒賣活動，可見概念的偏差多麼嚴重。如此，連長線投資者也變成「黑五類」，其實他們也是犧牲者。我認為：「美國才是真兇，聯系匯率才是真相！」，我會支持政府的決定，但有必要將事情說清楚，道理也說清楚，這樣市民才可針對問題的核心團結一起作戰，也對作出犧牲的人給予合理的尊重。

 

　　至於地產代理市場方面，其實行內出現不正常的情況已多時，本港地產每月成交往往只得幾千宗，以執業人士估計三萬多人去分享，很易想像到超過三份二是「食白果」的，一些代理集團在港的人數比全港成交宗數還要多，即使香港政府沒有推出雙辣招，如此人海戰術也不可能長期維持！

 

　　一些同業近年推崇人海舖海戰術，認為市場會如過去數十年一樣，平靜一段時間後便會再出現暢旺，個別公司更深信可以用銷售一手樓的收入去補貼二手市場的虧損，也認為內地購買力將會無窮無盡注入本港市場。事實上，一手樓花的佣金豐厚，就算大部分員工沒有成交，其老闆也可有盈利，於是，便全力去增兵搶人，但愈增兵搶人也愈多人食白果，行業僧多粥少局面日趨嚴重，也令市場扭曲發展。

 

　　人才招聘回來卻要參加一個「多人失望少部分人得益」的淘汰賽，這正常嗎？不講求前線收入的企業模式可長久嗎？偏偏近年樓市進入新常態，不單止出現價升量跌局面，而且香港亦走向宏觀調控，政府在市場極端下自然會出手干預，這些觀點在本專欄已提到多次。

 

　　過去兩年的人海舖海戰術令業界水平良莠不齊，搶人其實往往連該員工所知的樓盤也搶了去，這本是犯法行為，卻在業內日益猖獗大行其道，但是本來團隊力量是需要時間去培養及建立才可以有競爭力的，但是搶人搶舖往往因為摧殘了對手的陣腳及團隊，因而得到勝利，這個勝利不代表競爭力加強，卻造成「搶人就是無敵」的錯覺，這個惡性遊戲猶如吸毒不能自拔，因為挖角一停，之前做的優勢便很快會消失。

 

　　祥益近年亦曾被同業借樓花新盤推出之勢，以人海舖海圍攻，以挖角甚至個別同業以偷盤狙擊！我多次想求助於廉署、警方及地監局，不過風中勁草，我們以「多舖少人」策略去應戰，即是增強分行網絡，駐守每間分行的同事只安排2-5個人，這樣可以確保同事有足夠的收入去安心打拼。

 

　　我深信保住同事收入等同保住祥益江山，結果這役之後，我們每月出糧超過10萬的同事增加超過3倍，而跑數超過20萬的同事亦超過1.3倍，本文只是想說明，同業不需要追隨大型地產代理之路，應該為自己度身訂造一套策略才決定進退！

 

　　任何市場本應是自己會新陳代謝的，新生命其實是來源於競爭者之間的差異化，但地產代理行業卻因小型代理行長期以大行模式和思維邏輯為藍本，往往是圍繞大行模式的標準並在其夾縫中生存，令行業競爭其實是長期單一化，行內革新力量低迷，模式不可新陳代謝，大型代理才會更穩坐寶座了。

 

　　健康的市場是百花齊放的，不同的經營風格產生不同的產品讓消費者選擇，市場才會向前行。

 

　　大行旺市急攻之際，小公司不應追隨，應保留實力，團結好員工，等待市場平靜時主動出擊，享受更好的招聘人力及選擇分行機會，這樣對公司的長遠成本也必更健康水平。

 

　　同樣以上我的做法也未必合適其他公司，中小行應該自求我道啊！

 

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