2023-04-20
美民房產也難
昨(19日)文講了美國的商業房屋有難處,留了條尾巴。留在今天(20日)講美民房產也難。點難?這就要從2019年的開啟低息講起。
2019年美聯儲局再QE,息低、低、低,房價就高、高、高,建屋批令也升、升、升(圖一,2019至2021年段)。但到近年息升了,建房也就慢下來(也是圖一,2022至今段)。至於怎慢,看圖二,自2022年3月就見到建屋批令立馬跌了(紅柱倒掛),一直到今年1、2月,才見建屋批令回升。但到3月,整體上又回跌了。建屋是撑內需經濟的重要支柱,之後會如何?
先做幾個情境假設:
(1)息低,房價被炒起。自2012至2022 Case Shiller指數(美國房價指數)升至174,較1991至2006的升幅(只至109)仍多。在2006至2012,息稍升時,房價就跌至-50水平,今時息升,美房價只跌至-16水平(圖三)。如按歷史走勢,尚有排跌。
美房價今時升至Case Shiller指數的174水平,即是房價在之後的息升房價跌的周期中,是已泡沫了。美儲局仲唔知這個危險,仍要硬夾息上,你叫美國的業主、房奴,怎好了?
(istock)
如業主有幸在2021年的極低息期買了樓,面臨一喜一悲。喜的是他們造按揭的息極低,1厘?低於1厘?但其買入的房價就是泡沫價,搵乜誰來接這個高價的火棒?
這情況在香港也出現了,是否凡在這5年內買了樓,而又要沽出者,不少都要蝕讓?無他,高價樓,你不蝕怎可賣出。
美樓價處於泡沫高地
如自住的業主又怎樣?一如持有只得1厘息的十年期美國國債,在今時美十年債息企3.5厘或以上時,只有揸到債期滿才可回本。但樓價就不一樣,如果今時美樓價是歷史性的泡沫高地,而之後息不回至1厘以下,這批美樓是注定要蝕的,因為樓價難回至這個歷史泡沫價的Case Shiller 174水平。
(2)不少人謂樓價有剛需,意指一定有後生者來買樓。但很對不起,美國的後生人口有減少趨勢(圖四),在2020年時,美國勞動人口的平均歲,在48.6歲見頂,之後見回下。勞動人口在2020年見急跌,近日才回升,不過房屋量卻一直升,吉樓會多。不幸的是美國樓,多是木屋,無人住兩年,樓宇面目會全非,唔好彩,仲會使樓房結構出現問題。結果?
又是那會Bubble Symmetry的圖五射水喉,井噴,由哪裏升上來,跌回到那裏去。會這樣嗎?到今年年底看看。
到年底,不光看美樓價,因為建屋少了,建築工便失業,這是從歷史數據所知(圖六)。建屋批令先跌,建屋量會少,建屋工人便減少。故屆時美儲局怎看息要加、要跌、要不升不跌?又是走著瞧。
(投資涉風險,每投資者承受風險程度不一,務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
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