有傳言稱，中國很快就會開徵房產稅。我懷疑會不會有這麼快。但我相信這一天終將到來，因為政府需要這筆錢。

 

　　突然之間，房地產市場反彈又成為共識。這個市場在去年秋天出現回檔，到今年5月和6月又開始反彈，到7月，幾乎每個人都相信泡沫又重新出現了。

 

　　令人驚訝的是，這個共識產生的同時，人們還在爭論經濟會硬著陸還是軟著陸、股市也達到多年以來的低點、資本每年以佔GDP7%的規模流出，同時人們對經濟的樂觀情緒也達到20年以來的低谷。既然如此，為甚麼房地產市場還能獨自維持這樣火熱的狀態？這聽上去很荒謬，而且也確實如此。我認為，夏天結束前，市場的復甦就將堅持不下去了，很快，人們就會為沒有利用夏天的機會賣出他們空置的公寓而懊悔。我相信中國有超過2000萬套空置的房產。

 

　　我去年的時候就預測了這樣的「死貓反彈」（dead cat bounce）。現在來澄清一下我曾對房地產市場下的結論，我預計這個市場將在2012年開始下滑並且持續多年，同時伴有一些死貓式的反彈。我2006年開始表示擔心全國範圍內的房產泡沫，但從沒說過這個市場會在短期內下滑。我反覆地撰文來區分討論泡沫和預測拐點這兩件事。兩年前，我傾向於認為2013年會成為拐點。我去年改變了主意，並預測市場將在2012年開始下滑。

 

　　在談論全國性的泡沫之前，我在2004年先討論了上海的房地產泡沫。2004年10月，我曾在鳳凰衛視上預測上海的房地產市場將在6個月之內下跌。上海的市場在2005年5月達到頂峰，到2006年年底，它下滑了近40%，當然，這並沒有表現在官方的資料裏。我這樣預測，是因為上海市場很依賴美元流動性。美聯儲當時正準備提高利率，而這會刺破泡沫。上海從2007年開始恢復，成為了全國趨勢的一部分，即上海像其他城市一樣被國內的流動性所刺激。

 

　　很多人捏造了我多年前就曾預測房價下跌的說法。這是完全錯誤的。值得慶幸的是，我所有的預測都寫在公開發表的文章裏了。

 

　　中國大多數反常的經濟行為都是由政府急切地尋求財政收入所推動的。迅速增加的政府收入刺激政府擴張，而這又反過來要求政府獲得更多的收入來維持其運行。

 

　　房產稅的問題，還是取決於它是會增加還是減少政府的總收入。當房地產市場火爆時，加在開發商身上的土地出讓稅費、房地產交易稅以及所得稅都是可觀的。這些稅收收入佔到許多地方政府收入的一半以上。在這種情況下，引入房產稅可能會殺死這只下金蛋的鵝。房產稅的到來，意味著泡沫已經消失而且人們也不再期待它重新出現。

 

　　過去三個月出現的死貓反彈肯定給了很多人泡沫又重新生成的希望。因此，相關的政府機構不希望因為談論房產稅而打擊市場的樂觀情緒。只有當這種希望也最終破滅時，房產稅才會被正式推出。

 

　　去年，土地出讓收入佔GDP的6%，而新建商品房的銷售收入佔GDP的15%。房屋的建築成本大約是銷售價格的四分之一。剩下的，最終以稅收或土地出讓所得的形式進入了政府的腰包。因此，政府從房地產行業所獲得的全部收入約佔GDP的12%。在泡沫被刺破之後，讓我們就認為這個數值下降了三分之二。這三分之二可能就被轉移到房產稅上。在目前的價格上，住宅存量相當於GDP的250%。這意味著房產稅可能佔到GDP的3.2%。

 

　　但是，由於泡沫被刺破，價格將下降，這些住宅的價值可能下降三分之一到二分之一。這可能意味著政府將徵收更高的房產稅稅率。目前房屋的租金回報率約為3%。引入房產稅可能導致價格的進一步下降，這就需要用更多的房產稅來保證財政收入。從本質上講，這是一個惡性循環。要維持政府收入，必要的房產稅稅率可能達到7%。

 

　　推動中國經濟政策出台的主要力量是如何將政府的收入最大化，但這個力量正在將自己燃盡。只有當來自社會的回推力足夠強大時，才能帶來改變。在這個拐點到來之前，經濟很難恢復。

 

　　中國經濟的包袱是政府和國有企業支出的低效率。過去幾十年裏強勁的出口掩蓋了這個問題。但隨著中國耗盡剩餘勞動力，且西方經濟下滑，出口已經不能再掩蓋這樣的低效率了。

 

　　中國的房地產泡沫一直以來都是一個向經濟徵稅的工具。儘管泡沫破滅了，但政府對金錢的渴望仍不滅。它將嘗試其他的方法，例如房產稅，來提高收入，而這將進一步抑制經濟。只有當某種力量出現，來改變政府的行為時，這種讓經濟下行的惡性循環才會達到一個合乎邏輯的終結點。

 

　　本文獲作者授權，轉載自《財新網》。

 

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