大型屋苑太古城部分住宅單位的業主向我求助，指屋苑發展商太古地產自屋苑落成後一直是屋苑大廈外牆業權的擁有人，在1993年至1996年期間，太古地產將屋苑不同期數的大廈外牆業權轉讓予其全資擁有並負責管理該屋苑的物業管理公司，在土地註冊處可找到相關紀錄。由於外牆於土地註冊處已登記為私人所屬物業，並不屬於「公用部份」，所以求助的業主認為發展商和物業管理公司應各自承擔外牆業權轉讓前後之維修費用，而不應由各戶業主攤分。據業主粗略估算，每座太古城住宅大廈每年維修費用約60萬元，全個屋苑共61座每年平均支出約3,600萬元，歷年維修費用支出牽涉金額達數億元！

 

　　我就此事咨詢律師，律師指根據《建築物管理條例》第34H條，業權擁有人需要負上持有業權部份維持良好狀況之責任；而太古城物業管理有限公司聲稱代表所有業主買入並代為「託管」大廈外牆業權，這個說法的法律根據極有問題並且絕不合理。

 

　　第一，太古地產以「實益擁有人」（beneficial owner）身份將外牆業權轉讓予物業管理公司，這表明外牆與太古城其他單位無異，同為原發展商私人擁有物業，並不是甚麼信託財產，怎會在轉讓契約中突然變成由所有太古城業主受益擁有的信託財產呢？

 

　　第二，物業管理公司聲稱以「受託人」身份代表所有業主簽署轉讓契約買入大廈外牆，誰人作出委託呢？物業管理公司有否將購買的詳細情況事先向業主報告並徵得每一名業主同意？若有業主不同意購入外牆的業權，如何提出反對？太古城物業管理有限公司在沒有任何書面同意或授權下怎可以自我委託呢？

 

　　第三，如何因為外牆管理不善、沒有妥善維修或意外倒塌而引致死傷或其他損失，所有太古城業主都要承擔後果包括刑事責任嗎？

 

　　在上星期立法會會議上，我就物業管理權責問題和太古城個案向政府提出口頭質詢，但當局沒有正面回應，只表示現行《建築物管理條例》並無條文說明管理公司能否代表業主買入並代為託管大廈外牆業權，也沒有具體措施協助業主。

 

　　我已經協助太古城業主成立關注組跟進事件，為全體業主爭取合理合法權益，向太古地產和太古城物業管理有限公司追討歷年錯收業主的外牆維修費用連利息。我認為太古應該立即交代所有關於外牆維修及管理費的賬目，就事件儘速和業主展開對話，拿出誠意解決問題。

 

　　事件曝光後，我陸續收到其他屋苑業主的求助，如北角海峰園、鰂魚涌康山花園等等，可見這類物業管理權責爭議不單存在於個別屋苑，而是全港多個大型屋苑的共同潛在問題。我會繼續協助各屋苑業主作出跟進，也會促請政府正視問題，維護業主權益。

 

 

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