早前Facebook熱傳一張地產代理廣告，推銷荃灣一個753呎的二手單位，開價410萬元，大字標題是「窮人恩物」。

 

 

　　以現時家庭每月入息中位數20,000元計，要不吃不喝17年才買得起。不過，地產代理也不是全然是譁眾取寵，因為全球最大的房地產統計網站Global Property Guide的最新調查指出，香港「買樓痛苦指數」位居亞洲第一，以樓價除以家庭年收入計算，港人需要不吃不喝28年才能置業，上述樓盤確實可以令窮人早11年達成理想！

 

　　樓價高企，肯定是香港民怨日深的其中一個根源。有說，安居不一定需要置業，租屋也是一個選擇。房屋局長鄭汝樺亦曾說過類似說話，結果是罵聲四起，因為大家都知道這是風涼話，政府口說對市民置業與否保持中立，但實際政策取向卻明顯向置業傾斜。以按揭利息免稅額為例，當年推出時因為樓價暴跌，實質利率高企，還可說是紓解民困措施；但時至今日，樓價已超越九七，按揭利率亦維持在超低水平，措施延續至今，純粹是政治因素(有哪個政客膽敢反對派糖？)不但再沒有紓困的合理性，更是厚業主而薄租戶的措施。

 

　　政府鼓勵市民置業的政策由來已久，早在1987年，港英政府推出長遠房屋策略，透過大量出售居屋和多項置業貸款計劃，鼓勵市民自置物業，而房委會則全面自負盈虧，透過出售居屋的收益，支付興建出租公屋的開支。1998年特區政府發表長遠房屋政策白皮書，提出七成市民自置居所，基本上是加大力度延續之前以置業為重心的政策，只是其後遇上樓市泡沫破裂，樓價暴跌，政府為求托市和防止銀行體系崩潰，採取多項非常措施，包括停建居屋、取消定期賣地、撤銷租務管制等，結果種下今日種種房屋問題的禍根。

 

　　對政府來說，鼓勵市民置業有其吸引之處。首先，賣地和房地產相關稅收，為政府帶來可觀的財政收入，有利開展各項社會服務。其次，擁有物業亦可視為儲蓄，可增加市民的經濟安全感，有助維持社會穩定。當然，要做到以上兩點，必須維持樓市供求平衡和樓價在一般市民可負擔水平，否則只會事與願違，不僅未能維持社會穩定，反令民怨日益加深。

 

　　另一方面，無論政府是否鼓勵市民置業，完整的房屋政策，必須保障租住房屋的市民亦可享有尊嚴和適當的居住權利。兩項措施可有效保障租戶的基本權益：重新推行租務管制，以及興建只供出租的單位。

 

　　2004年撤銷租管後，租客除了承受年年大幅加租之苦，更可能在租約期滿被業主逼遷，淪為現代遊牧民族。當租住房屋不再是安居選擇，結果是增加了市民的置業需求，進一步推高樓價，形成惡性循環。重新推行租管，可讓市民不論置業抑或租屋，都可以有安居之所。反對者認為，租管破壞自由市場經濟，有損業主利益；但我相信，土地是市民共同擁有的寶貴資源，土地使用應以保障市民安居樂業為先，土地和物業的商品價值，不應凌駕市民的居住權利。

 

　　不過，實施租管只是改善私人住宅租務市場的治標方法，要真正令租屋也是安居選擇，亦需從供應入手。政府可以考慮在批地條款中，規定部分落成單位只可出租，令租務市場有較穩定的供應。其實這並不是甚麼新穎措施，東華三院現時亦擁有多幢住宅物業按市值出租單位，是三院其中一項穩定收入來源。當然，市場生態始終是在最短時間賺取最大利潤，私人地產商未必對這措施有興趣，所以可先由公營機構或非牟利組織試行。我認為，最適合試行這措施的機構非港鐵莫屬。港鐵擁有車站上蓋物業發展權，可與合作的地產商訂立條款，保留部分單位作出租之用，這不但可以增加優質租盤供應，亦可為港鐵帶來穩定的經常收入，可謂一舉兩得。

 

《工黨主席　李卓人》

 

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