去年底在中國內地引起哄動的電視劇蝸居效應在香港登陸，正當社會各階層在爭議應否復建居屋之際，上周五（１３日）金融管理局公布了一系列樓宇按揭指引，金額在１２００萬以上的樓宇按揭成數從七成降至六成，又禁止一手樓花在市場上買賣。周一（１６日）恒指先跌後升，但各大地產股跌幅顯著。

 

　　香港實行聯匯制度，令港元的貨幣政策及利率趨勢受到限制，跟著美國走。金融海嘯後，美元的貨幣供應大增，聯邦基金利率又降至歷史性的低水平，資金湧向亞洲區的資產市場，刺激了本港的房地產市場。

 

　　此外，本港的樓宇需求大於供應，市民及海外買家皆是樓市的主要買家。現時樓價高企，政府便以行政措施冷卻樓市，成果如何，還要讓市場告訴我們。

 

我的看法是外圍的經濟格局、美元利率和貨幣政策仍是主導全球資產價格的大氣候，包括香港的樓市在內。如果天要下大雪，香港政府可以做的便是清理門前的積雪，以防滑倒，但不能左右下雪的氣象。可是政策是主觀性的，下雪再狠些，政府會開動剷雪車對抗，樓市的發展跟政府的政策博弈。

 

　　執筆時，九龍亞皆老街的一幅地皮正在拍賣，成交價４１億，平均呎價在１萬元以上，是市場預期的上限。另一幅同拍賣的紅磡灣地皮，成交價也達每平方呎９６００元，這兩幅土地分別是土地拍賣史上最貴價的第二位及第四位。地產發展商真金白銀對本港的樓市前景投下了一票，跟政府推出遏抑樓價措施前後只是數天，我不認為地產商想跟政府對著幹，純粹是在商言商，覺得有利可圖而已，因為土地的供應著實有限，而需求的前景樂觀。

 

　　內地和香港房地產市場的走勢何其相似，樓價在政府出招後並沒有急轉彎，內地的一線城市的房價跌價跌幅溫和；香港不用多說，拍賣土地的成績已說明了一切。樓市的潛在風險仍然是那些耳熟能詳的，甚麼大量資金成泡沫化；未來利率的調升幅度很大及政府加大打壓力度等，這些風險是存在的，投資者可做的事情便是量力而為。

 

　　近期環球股市的表現乏善足陳，大家對經濟前景都有不同程度的憂慮，美元匯價急挫後呈現拉鋸的局面，樓市一枝獨秀的表現確實讓人懷疑是否已到了泡沫爆破的時刻。我沒有水晶球，但我相信香港在未來高鐵和港珠澳大橋連成後，將吸引更多海外及內地富裕人士來港居住，情況就像現時倫敦和紐約一樣。信心這樣東西不是一朝一夕可建立的，毀滅卻在彈指之間，投資者對樓市的信心是最難捉摸的一個重要因素。

 

 

免責聲明：
以上文章純為作者個人意見僅供參考之用，本文件所載之意見並不作為恒生銀行有限公司（「恒生」）向任何人士推介買賣本文內所述之任何投資產品亦不應被視為要約或游說買賣本文內所述之任何投資產品。恒生對本文之任何資料或意見之準確性並無作出任何明示或默示之申述或保證。投資涉及風險，投資產品價格可升可跌，過往表現未必可作為日後表現的指引，投資前應細閱有關投資產品之銷售文件及風險披露聲明。

 

 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

• 

《說說心理話》【驚恐症來襲】無預警發作...患者親身講述得病經歷及康復過程！必要時自己做一件事可幫到手！► 即睇