施政報告提出明日大嶼填海計劃後不久，香港的房地產市場也進入了調整期；兩者之間是否存在直接的因果關係，目前尚未有相關的論證可以言明。不過，填海造地可以為未來的香港帶來充足的土地供應，這信息應該人人皆知。

　　回顧歷史，政府除了填海造地，也一直努力開發新界的土地。在英國租借新界後不久，政府已經打算善用界限街以北至九龍山脈以南一帶原屬新界的土地。1937年政府終於刊憲，將上述土地正式劃入市區成為「新九龍」。1968年港九地域重整地方分區界線，「新九龍」的名稱不復應用，新界土地市區化的第一代計劃至此圓滿成功。

　　「新九龍」的經驗成為政府開發新市鎮的技術依據。從荃灣、沙田、屯門第一代新市鎮開始，政府利用徵收土地及填海造地雙管齊下的方法，成功在新界建設多個新的市區，為半數的香港市民提供安樂的居所。不過，在改造新界的過程中，政府投入大量人力物力徹底改變了新市鎮範圍內的新界，但並沒有盡力保育新市鎮範圍外的新界；在發展與保育失衡的情況下，新界尚未發展的土地除了劃入郊野公園之外，基本上都屬於土地儲備，以作為日後發展之用。

　　問題是，新界果真只是一片有待發展的土地和一片郊野？當然不是。直至今天，新界仍然是中國傳統宗族社會唯一的活生生的樣版。新界的原居民氏族自宋代以來先後世居此地，代代傳承中國宗法傳統而不斷。中國內地半世紀前經過文革洗禮，傳統宗族社會蕩然不存，今日華南各地力保僅存傳統家族建築，但無法重置宗族於原址；宗族社會徒具外觀，並無人文內涵。海峽彼岸的台灣本來並無源遠流長的宗族傳統，再經過日本半個世紀的統治，與中國傳統宗族頗有距離。無怪乎西方學者認為戰後的新界仍然保留中國典型宗族社會的面貌，並以新界作為個案研究的範圍，發表不少在西方學界造成影響的著述。

　　可惜上述新界的人文傳統並沒有引起政府太大的關注。在政府進軍新界的過程中，新界的傳統農業操作面對著各種各樣的挑戰：新市鎮發展收回大片農地、水塘集水區切斷灌溉水源、偏遠鄉村甚至被包納於郊野公園之中。結果務農為生的村民紛紛轉業遷居，有的甚至遠走異鄉另謀生計。幾十年後，原來稲香處處的村莊今日已經人去樓空，蓬蒿遍野，令人不忍卒睹。

　　今日香港社會全民關心土地房屋問題，正好乘機重新檢視新界的土地政策，以達致保育與發展雙贏的局面。簡而言之，新界土地必須有系統地重新分類：有的要保留傳統宗族社會面貌，有的方便作市區式發展，有的可以轉化為產業中心，有的適宜保育為郊野公園，有的繼續發展農業以維持傳統的鄉村模式，有的可以開發為城市人淨化心靈的莊園等。這些考慮的最終目的，是為了善用新界的土地，為香港的未來提出理想的城鄉共融的多元化發展模式。

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