2012-06-15
如何為香港樓巿降溫?
上周五(8日)美聯儲局主席伯南克似乎無意推QE3,恆指先升後跌,收報18502點,跌176點。本周一(11日)西班牙終向歐元區求助,並獲承諾提供最多1000億歐元援助,恆指收報18954點,升451點。周二(12日)港股隨美股下跌,恆指收報18872點,跌81點。本周三(13日)港股隨美股反彈,恆指收報19026點,升153點。本周四(14日)投資者憂慮17日希臘國會重選结果,入市意欲薄弱,成交跌至只得382億元, 恆指收報18808點,跌218點。
希臘本月17日重選,其結果對歐盟前景有深遠影響,是大鱷興波作浪的良機,小投資者入市也不急於這一兩天,待其選舉有結果才决定往後的投資策略吧。
今年剛舉行了第一屆中學文憑試,經濟科有一條題目是問如何為香港樓巿降溫,今天就和大家湊湊熱鬧,談談香港樓市吧。
猶記回歸前樓價高企,97回歸後有議員和自稱「無殼蝸牛」的市民躺在馬路上,要求政府干預樓市。當時的主流意見都認為是住宅單位嚴重供不應求,結果政府提出八萬五建屋計劃,每年供應不少於85000個住宅單位,希望10年內全港七成的家庭可以自置居所,輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。
但接著發生了亞洲金融風暴,根據維基百科的資料顯示,香港樓價在1997年10月見頂後,一年間下跌了一半,其後在1999年曾反彈兩成,但隨著八萬五時期所興建的樓宇陸續落成,供過於求,樓價在其後3年多再下跌超過四成,在2003年8月跌至谷底。在這5年10個月,香港樓價下跌了七成,「無殼蝸牛」們不知有否入市慘變負資產?到現在部分地區的樓價升穿了1997年10月的高位,又再有聲音要求政府干預樓市,增加土地供應、重建居屋和增加公屋的供應。但現在歐債危機沒完沒了,外圍形勢不比97年時好,再爆發新一輪的金融海嘨並非沒有可能,香港樓市會否重蹈97年的覆轍呢?
買樓可能是打工仔一生最大的投資。我想提出一些問題給讀者朋友思考一下,第一條是:自置居所對市民來說是否「必需品」?
衣食住行是生活必需。但買樓只是近三、四十年興起的事,之前大部分人都是租樓居住。香港樓市97前是升多跌少,89年六四事件發生時,樓價猛跌了三成,但不足一個月己收復失地,令人有香港樓市必升的印象。但其實部分地區例如天水圍,現時的樓價仍然比97年高峰時低約三成。
回想在98年樓價下跌時,毎次我經過地產代理的舖位,地產經紀就游說我買樓,說樓價不會長跌。到樓價下跌至一半時,他們更拍心口說担保樓價不會再跌,再跌香港經濟也會崩潰。那時入市撈底的人增多,造成樓價反彈。但經濟不佳,投資者並未一窩蜂入市,樓價反彈後便再下跌。如此看來,投資者作出買樓决定時,會否升值才是最大的考慮因素,只有在預期樓市上升時買家才會入市。如有下跌風險,他們不會急著要立即買樓。這解釋了為何樓價在97年至03年這五年間下跌時,預期的龐大需求並沒有出現。現在的住宅單位真的這麼缺乏嗎?
下周再和大家談談:現在的樓市,大部分人包括政府都認為己過熱,那麼住宅單位的供求關係是怎樣的呢?
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