筆者周五下午六點半（明天）應媒體邀請出席一個座談會，討論內地經濟及股市狀况，經濟日報石鏡泉老師擔任主持人之一。的確，香港資本市場在近日出現急跌，內地企業信貸問題及內房條款，均成爲影響港股的重要因素，特別是內房與股市的聯動性究竟有多大？

 

　　參考內地市場表現，房價與股市關係並非固定，貨幣寬鬆週期下的房價下跌或對股市有利，但貨幣緊縮週期下的房價下跌，並不會帶動資金回流股市。

 

　　筆者參考內地兩次較近期寬鬆式房地產市場調控對股市的影響，2008年9月、2014年5月這兩次內地房價下跌都處於貨幣寬鬆週期之中，相關期間A股一次先跌後升、一次大幅上升，某程度上認證了內地房市資金的確有機會流入A股。

 

　　再看看另外一次緊縮式房地產市場調控對股市的影響，2011年9月內地房價開始出現下跌，此前內地貨幣政策是在不斷收緊的，在同年7月更加過一次息。一直到了同年12月5日的降準才確認內地貨幣政策從緊縮回到寬鬆，當時整個房價下跌期內A股都是震盪下跌的，房市資金明顯沒有流入股市。

 

　　筆者再拉寬時間點，參考機構對內地在2003年至2013年歷次調控收緊情況的統計，在內地重要房地産政策出台後，次交易日、20個交易日和120個交易日平均升跌幅分別為-0.45%、-3.23%、-1.95%。明顯可見，內地房地產調控並不能顯著對A股帶來短線和中長線的流動性影響，調控並未能扭轉當時A股的趨勢。

 

　　此外，自1998年內地進行房地產改革後，房價長線向上周期趨勢持續，過去發生的三次房價下跌都只屬短線回調，並無改變向上的大趨勢。假設目前這次內地房價調整屬長線，對A股的負面影響則不容忽視，從以往美國及日本的經驗可作借鏡。

 

　　美國和日本分別在2007年和1992年經歷過地産長周期的向下趨勢，從兩國的經驗來看，一旦房價出現長周期向下趨勢，對該國股市定會産生負面影響。長週期的房價下跌對居民財富會有毀滅性的衝擊，導致居民投資取態趨向保守，嚴重影響股市的表現。

 

　　故此，若要引導內地房市資金流入A股，必須確定調控下的內地房價祇會出現短線下跌，而內地貨幣政策必須維持甚至是進一步寬鬆。此外，A股能否吸引到內地房市資金入市，最終取決於A股自身的賺錢能力，不能期望房市的資金自動流入A股。

 

　　國慶期間，內地20個城市相繼發佈樓市降溫新政，措施包括限購、限貸、增加土地和新房供應、遏制違規資金進入房市、整頓房企和中介結構、加大輿論引導力度等等。不過，觀察2005年以來的內地房價趨勢來看，政府采用行政調控始終難以扭轉週期性趨勢。2005年後，內地房價幾乎一直保持上升趨勢，雖然每隔三年左右均出現一次向下調整，但調整幅度不大，而且每次調控後的房價低位都在持續攀升。

 

　　目前，最新一輪的調控距離上一次內房調整只過了兩年四個月，要再次在短期內取得調控效果是有難度的，細閲政府近期多份重要文件，多次提及「房價過快上漲危及國家安全」的字眼，投資者不可不防。

 

 

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