財智

　　近日樓市不但受到美國加息影響，傳媒又鋪天蓋地報道有不少蝕讓，當大家以為樓市會大幅下跌，但事實上樓價指數在4月份有多少升幅，估計5月的升幅會擴大，6月就有多少危機，但我並不是認為樓市會大跌，只是作出一些調整，影響樓市的因素，利息當然是重要，但不能忽視買樓的人，如果他們健康，樓市便會健康。

　　我所說的健康並不是身體健康，而是買樓人士財政健康，目標健康，首先，第一類人士是首次置業者，在辣招之下，首次置業者幾乎撐起整個樓市，如果他們不健康，樓市也不會健康。

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　　甚麼是健康，一般而言，首次置業者的財政比較緊絀，在首期方面，一定不健康，好彩政府有按揭保險，令到合資格的人只需要付10-20%便可以買到樓價高達1200萬的單位，如果那些買樓人士能夠依期供款，他們便算健康，如果沒有按保，那些人可能要向財務公司借錢買樓，咁樣做當然不健康。

　　傳媒不斷報道，有不少業主以稍為低於市價賣樓，但沒有報道那些業主點解要賣樓，原來那些業主是有苦衷，如果他們不賣唯一的自住單位，新買入的就是付高達15%特別印花稅，換句話說，那些以稍為低於市價賣樓的人，他們是換樓人士，有了舊單位的溢價，那些買樓人士大多數不用按保，唔使我講，大家都知道他們是非常健康。

　　第三類人士是一向租樓的人，在辣招下，愈來愈少人買樓收租，出租單位愈來愈少，有一些業主甚至要預收一年租金，那些人愈來愈難搵到價錢合理，而又適合自己的單位，既然每兩年要同業主講數一次，甚至要搬離自住單位，如果有能力的話，不如買一個單位俾自己租俾自己，算唔算健康，現在買樓的人可以說是很健康，樓市點解會唔健康？

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。