每年年初我也會為撰文「我對樓市的十大忠告」給讀者當參考，一直也得到很好的回響，有見市場及環球因素日益反覆，故將有關重點在《經濟通》「樓市點評」作更詳細分析如下….

 

1、樓價續升破頂

 

　　雖然樓價已升至連很多投資者也覺得太貴，而確實負面因素也不少，只是樓價升跌不是由感覺去決定，樓價上升的最主因是量化貨幣及低息，因此量化貨幣潮、低息期（縱使加息後息口仍與低通脹率相若）仍未過，加上二手放盤量持續減少的數量遠多於一手增加的數量，樓價最終會在各負面因素下反覆向上，在2017年繼續破頂。

 

　　09年後的樓市，是在「資金過多、資產有限」下形成了「價升量跌」，未來在貨幣戰爭下若資金更多，資產更少，結果只會「更極端價升、及更極端量跌」，是極不健康的「升災」！

 

2、人心動盪

 

　　樓價雖仍在上升軌道但過程中仍不乏「假跌」！外圍因素波譎雲詭、香港政治風雲變色，實體經濟考驗重重，群眾總有絕望時，在樓價續升的中途，必會出現「樓市哈囉喂」（群眾的負面情緒引起的價跌假象），市場已扭曲成「以少數成交來代表整個市場」，無論升勢或跌勢也容易短暫出現。

 

　　貧富懸殊及政治也已令群眾從心底決裂，加上經濟轉型令不少行業也受衝擊，2017年不乏悲哀及人心動盪的時刻，但未上車人士仍然要面對樓價持續高企的事實。

 

3、樓市辣招左右大局

 

　　樓價既然繼續升，而「樓市哈囉喂」最終亦可能會聚積購買力引來之後價格急升，因此無論發生機會多大也好，置業人士應預算政府會再出新辣招。當然，政府及立法會的議員若可發揮智慧，降低換樓門檻及制約，釋放二手供應，在成交稀少的今天，只要放盤量增加比成交多，樓價上升必可放緩，樓市可更健康發展，否則只能拖長升勢，樓市繼續價升量跌去發展。

 

　　香港的問題不是沒有人才和機會，而是正確的事欠缺市民的支持，香港人不斷糟蹋著自己的明天。

 

4、購買力流動決定板塊冷熱

 

　　樓價雖然大勢相同，但市場不同板塊卻表現不一，水向低流下，加上樓市辣招不同身份和項目稅收不同、銀行按揭對不同價位的按揭鬆緊程度不一，再配合「lump sum效應」（即消費者以平銀碼為入市先決，面積間格要求為較次要要求」，一些板塊升幅仍驕人，一些板塊價格卻牛皮，入市必須多做功課，信自己！

 

　　很少的購買力在很大的市場中流動，樓市表現令人迷惑，一般市民難以分辨，因此不斷失諸交臂，繼續錯過置業良機。

 

5、租金回報影響大局

 

　　2009年之後的樓價急升，背後其中一重要支持就是「租金不斷上升」！在2016年11月政府推出最新一輪樓市辣招後，屯門租賃的放盤量急增兩成半，租金價格亦開始下調，這很可能只是周期性的鞏固，但我們應留意之後數據給我們的訊息，已確定樓價會否少了一個重要支持。 租金在未來的表現，有幾個可能：

 

　　（1） 租金鞏固一段時間之後，重新租盤減少及租金上升。

　　（2） 租金在租盤繼續增加下逐步下調。

　　（3）「資產荒」進入下半場，即租金與樓價脫軌發展，即樓價仍長遠上升下租金回報率下降。

 

6、發展商盈利流程的改變令樓市邏輯迥異

 

　　發展商賣樓的訂價，其實在乎盈利流程的長短、補充地皮的多少及快慢、和銀根的鬆緊，近年以上各因素也作出了大改變，發展商將愈來愈惜貨，囤積收益也愈來愈高，但太多人覺得「成交少發展商就會劈價或推出優惠吸客」，這太低估發展商的實力，除非政治上立例發展商必須在限期內出售，否則來年一手樓花成交量不應有太大增長！

 

　　發展商有條件惜貨慢售，市場上雖必定有發展商減價，但更不乏發展商加價，加價後再推出優惠搶二手客，但樓價急跳價同樣是會令成交量減少的。

 

7、境外購買力水淹香江

 

　　全球一體化加上空前的量化貨幣潮，令各地資金也外溢，不要天真以為任何樓市辣招可以限制外來購買力，這只能短暫對付散戶，只能buy time買時間，最主力且龐大的外來購買力，會透過股市、地皮及公司收購，間接令樓市價格上升，香港是自由港，未來空降香港的資金不單止中資，而是來自愈來愈多不同國家的資金！

 

　　不單止樓價下跌，可以是經濟災難，樓價上升令社會撕裂一樣可以是一種「災」，救災是要增加政府的效率，近年的反政府、拉布，以拖垮政府為樂事的風氣無疑耽誤救災的效率，是自我謀殺。

 

8、勿低估中國實力，勿迷信美國神話

 

　　09年後的投資要訣其實是「掌握美國弱勢及中國優勢」，到了今天，貨幣戰爭已波譎雲詭，不可從表面數字看到強弱，筆者擔心表面轉強實際日益虛弱的美國及歐洲，在未來一年會引起金融大局的失衡甚至衝撃！

 

　　09年至今，投資至勝之風，其核心價值是不迷信，才不會人云亦云，面對如加息等世紀謊言，才會以逆思維將「危」借勢成為「機」了。

 

9、下一代已無「地」自容

 

　　2011至2016年對比2004年至2010年，平均每年全港成交就減少了4.5萬宗左右，一手供應平均每年只是增加了數千伙，而每年首次新婚約4萬個登記和持單程證移居香港的人士每年也約4萬個左右，房屋供應短缺的問題是日益嚴重的。每遲一日去疏導，下一代將來都要付出沉重的代價，但是香港人不斷容許政治混亂、錯誤的環保概念、及不同的既得利益者的阻礙，令發展土地愈來愈應付不到，加上，業主的「持貨能力」遠高於準買家的購買力，就算有足夠供應上車人士都可能買不起，香港將出現「有樓無人住，有人無樓住」的情況，隨著大量的基建完成，將會愈來愈多香港年輕人在內地居住。

 

　　如果大量外來人和資金湧入香港，而香港的房產供應不增的話，香港與珠三角融為一體是必然發生的了！

 

10、扭曲市場衍生的入市板塊

 

　　三房呎價不少比兩房呎價平兩成左右，而且在全港181萬的可售單位裏面，其實三房是佔少數，滿足不到在上游的兩房需要。所以現在是500萬以下的三房單位的入市良機。另外，近期推出零房至一房的「納米樓」，因為空間細小，應對家庭變遷的能力較弱，所以三至五年後，大多數都會有換樓需要，這班強勁的購買力，將來會搶貴二手的兩房單位，所以400萬以下的兩房單位亦是入市良機。

 

　　基於「買有風險，不買也有風險！」的原則，既然不買風險仍然存在，若能量力而為及選擇合適板塊入市，現在仍可以是置業良機，環球各國的「去美元化」工程尚未完成，滔滔不絕的量化貨幣潮仍會推高樓價，令「升災」更嚴重。

 

 

 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

• 

【你點睇？】政府委任王冬勝明年起接任港大校委會主席，現任主席王沛詩不獲續任，五名年底任期屆滿的校委將全數換人，你對新任命是否滿意？► 立即投票