看數據，顯見樓市波譎雲詭。

 

　　在近期的樓價微調下，屯門的二手二百萬以下物業的放盤量，在3月出現了放盤量首次掉頭回升的趨勢，有關的消息我經營的祥益地產發佈了之後，引起了一些傳媒及討論區熱烈討論，我為免市場將討論熱點局限在較少的屯門二百萬樓，於是我在上星期五再撰文公佈了更重要的樓市變化，就是屯門整體的二手放盤量在3月1日的數目總共比第一次辣招時的2010年11月總共下跌了54%！這是一個很大的數目，我認為市場是更加應該將注意力集中在這點上。

 

　　去到4月1日，有傳媒綜合了市場的數據，顯示一些藍籌屋苑，包括沙田第一城、美孚新村、嘉湖山莊、新都城及太古城，其放盤量比2010年辣招推出前，分別下跌了41-61%！顯示樓盤量大跌的趨勢不單只在屯門，全港亦存在，那麼，樓市辣招豈不是減少供應的政策？我們在支持政府執法調控樓市的同時，也有責任一起去保護樓市，避免走向愈來愈偏的境地。

 

　　當樓市辣招推出的時候，我代表香港專業地產顧問商會出席立法會發表意見，我們是支持政府有關措施的同時，也提出預警，就是辣招因為增加了再投資的風險和成本，會大量減少了市場的放盤量，當時政府的回應竟是：沒有有關的理據去確定此觀點。辣招推出多時的今日，我們就看一看數據，尋找一下啟示。

 

　　根據「祥益屯門樓市指數」，在2010年的11月，政府首次推出樓市辣招，當時屯門區的二手放盤量是4127個！其中有2558個是200萬或以下；到了2014年4月1日，屯門區的放盤量急跌到1892個，而200萬或以下的只剩下65個。

 

　　大家看一看以上的數據，放盤量不尋常也不健康地大減54%，放盤量大減，樓價又如何作健康調整？而200萬以下的樓盤放盤量更下跌97%，實際「樓值」其實是大幅上升的，只不過市場成交被壓制，成交做不到合理的市場結算效果，因此，大家覺得樓價在停滯而已，更重要的是消費者的選擇也減少！

 

　　當然我要補充在今年3月1日之後，200萬以下的樓放盤量是有所增加，但是如果要修復失地回復到過千個200萬以下的放盤量，相信是難上加難，所以我評定最近的樓市微調是短暫，業主減價其實是被「嚇親」，我深信市場逃避不到滯脹下樓盤不斷減少的大趨勢，堅持我在年頭發表的《2014年我對樓市的十大忠告》所說，今年樓價應該是先跌後升的。

 

　　我再做一些補充，2010年11月屯門區的租放盤量是403個，現在是517個，看到放租盤的人多了，租盤量並沒有像買賣盤中減少，話減少賣盤是辣招造成，其實是清楚不過。

 

　　我們看看最近花旗銀行的報告，顯示香港人口之中有73.2萬個是百萬富翁，其中12%（即8.8萬人）是因為買賣樓宇而「致富」的，如果辣招有效的話，這班炒樓致富的人的市場活動就會被冷藏，既減少買入活動，亦會減少了賣出活動，所以成交少放盤量也減少，這就是樓市辣招的運作真理了！

 

　　樓市辣招不可以分配到社會的財富，在減少樓盤情形之下，當然不可以做到樓價大調整，看官們明白這道理就不會對樓市有太大的幻想，筆者同意出辣招，是因為辣招有buy time的效用，事實上樓市是需要冰封來偷時間去做補救措施，所以大家都不要滿足現狀，因為冰封市場不是大家的目標，改善市場令較多人置業，和較平衡的財富增長才是香港人最想爭取的目標，現在要做的就是樓市辣招的路如何行下去。

 

　　基於以上的理據，我認為政府要做的不只是需求管理，更加要是供應管理，重點不是供應有效的一手市場，而是活化140萬可售單位的二手市場，筆者認為任何社會的財富分配或者轉移也需要市場行為（即是成交），才可以進行改變，無樓盤無成交如何CHANGE？

 

　　政府應該以增加二手的放盤量為目的，在修改樓市辣招的同時對「樓換樓」拆牆鬆綁，鼓勵二手業主放盤，增加市場流動量，分配社會的財富，最好的方法其實是透過成交去分配市場利益！樓市辣招針對的應只是炒家甚至擁有多層物業的投資者，但是上車及換樓自住的人，他們不單只不應該受到辣招的限制，而且應該有更多的置業機會，這樣才是一個更佳的分配。

 

 

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