近期的「白居二」市場，因為放盤量增加價格開始微調，但是因為較早時出現屢創新高的成交個案的關係，公眾對居屋市場的了解仍有疑惑之處，有關高價成交的個案更令部分人誤認為白居二的政策不能令樓市達到健康的效果。

 

　　我經營的祥益地產，新成立的數據分析部於7月22日起發出名為《香港物業鏈的斷裂過程》和《白居二市場是否過熱?》的研究報告，以較全面的成交個案作統計基礎，並作出圖表等數據分析，希望給予市民一個宏觀的理解。

 

　　《香港物業鏈的斷裂過程》，內容是根據所有房委會居屋第二市場及統計處由1997年9月至2013年5月的全港私人住宅物業成交數據作整體分析，並將小型單位、中型單位、大型單位之價格互相作出比較。即是說於97年開始有居屋第二市場以來的第一個宏觀分析。

 

　　報告中顯示了十多年來居屋市場，受整體樓市四個起伏階段所引致的變化，從而發掘到樓市現在存在著的問題和解決方案：

 

　　(1) 03年前的合理時期，97至03年居屋第二市場業主及私人樓有比較正常的樓價差距，當時的小業主是擁有換樓能力和機會的，當時的物業鏈是未斷裂的。

 

　　(2) 但03至08年後的樓市開始恢復活躍，但因為02年政府已經宣佈退出居屋市場，並取消了大部分的置業資助，上車盤失去了大量的客源，於是樓價跑輸大市，小業主換樓困難，物業鏈出現斷裂！

 

　　(3) 到了08年的金融海嘯之後，環球出現量化貨幣潮，引致資產升值，於是私人樓進一步拋離居屋第二市場。以港島區為例，大型私樓的呎價曾三倍於中型居屋第二市場，令到樓市向上流動的能力大減，社會不同階層都出現貧富懸殊。

 

　　當2010年政府推出辣招後，私樓對居屋的呎價倍數才開始逐漸減少。報告中的圖表也顯示了辣招有它的平衡作用的。

 

　　至於另一報告《白居二市場是否過熱？》，統計範圍是由6月8日至7月7日，即是市場錄得第一宗白居二成交的一個月，我們以期間區內143宗的居屋第二市場成交和該區49個上車置業對象的私人屋苑中的成交去作分析比較！從數據圖表中，大家可以看到白居二的市場價格，無論是平均呎價或者平均樓價上來看，也是清楚地與私人樓有一個合理的距離的。

 

　　有關報告最後的結論是清楚認為「沒有充足和明顯的數據証明白居二過熱」。

 

　　以兩個成交價同樣是$2,700,000的中型私樓和白居二作比較，在私樓市場只能買到442平方呎的單位，但在白居二市場裏卻可以買到650平方呎的單位。也即是說，白居二可以令到白表人士改善環境比率是47%，亦極可能因為有這47%「給力」的關係，令到一些本來負擔不到普遍樓價的白表人士得到上車的機會。

 

　　事實上，未來的新居屋始終會因成本向上帶動價格上升，但居屋第二市場始終可令人以平2000 至4000元一呎的價格置業上車，令到連新居屋都感到負擔吃力的白表人士也得到機會。

 

　　繼續優化居二市場其實可以令到放盤量倍增，令白表人士享受更合理的樓價，我們多年來都建議政府放寬承保期，現在較舊的居屋因為承保期的限制（過去按揭年期慣例為承保期減樓齡），所以超過20年的居屋往往因按揭年期短而成交較少，價錢低殘！這類價格更便宜的居屋，只要政府放鬆承保期由30年去到40年，有關的樓盤就可以大量供應給白表人士去選擇。

 

　　另外，居屋三房單位往往比兩房單位便宜，因為無論白表或綠表人士往往都會先選擇兩房單位，而兩房單位的業主因為已享受了房屋資助，所以亦不可以用綠表或者白表的身份去買三房，令三房業主放盤時客源狹窄，價錢偏低。如果可以容許兩房業主用免補地價方式去買三房單位的話，既對三房業主公平，也鼓勵到更多細單位業主換樓放盤，供應量及轉流率改善。

 

 

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