同樣是「磚頭」，一念天堂一念地獄

　　每星期也與一位前輩於WhatsApp交換專欄分享，雖然素未謀面，但也算是網上神交友誼吧。上周讀完他的一篇文章，很有意思，有感而發。

 

　　文章提到三位靠物業收租的投資者情況。第一位是地舖投資者，當事人情況並不理想，苦言以前「一舖養三代」，現在能夠出租都偷笑。現時貸款利率高，不少行家年紀大，貸款年期不長，所以還款壓力不輕，計及管理費，日子很難捱。除地舖外，寫字樓出租情況亦不理想，有報告指，以2024年上半年比較2019年初高位，本地寫字樓租金累跌近四成，空置率更達兩成。

 

　　另一位多年前買入工廈頂層單位，價格微升之餘，租務回報也不俗。當年他貪平買了工廈頂層單位，身邊朋友指天台一定漏水，認為此投資行為十分蠢。現在天台能放太陽能板，有電價收之餘，還有手機發射站的租金，情況比投資地舖更佳。

 

　　還有一位買住宅收租，相對前兩位，多年前他朋友圈皆認為這是最煩最蠢的投資，因為住宅租客最煩，相對上，商廈更乾手淨腳。誰知現在住宅反而最好租，住宅租金現時回到了疫情前的水平，很不錯。

 

近年物業市場的突變，完全無往績可尋。(Shutterstock)

 

　　三項投資，同樣是「磚頭」，一念天堂，一念地獄。於2018年，有多少投資者可以預計出現此情況呢？這些年所發生的事情都是前所未見的，例如疫情後，網購、在家工作與網上視像開會軟件的普及，令地舖與商廈需求大跌；工廈天台，竟可安裝太陽能板賺錢（電價加補貼）；住宅物業，雖然買的剛需消失，但租住的剛需卻上升，令到出現樓價跌但租金續升。

 

　　對投資形勢，即使跟得很貼，極其量只能做到「事後孔明」，即事後深入分析研究再解釋這些情況。然而，要做到見微知著，預測到這些大方向，極難。

 

　　價值投資，很多時於風平浪靜之時，以長期過去表現去預測未來趨勢。例如一家公司的盈利，過去每年有所增長，持續了20年之久，在無特別事件發生的前提下，第21年也會有增長吧，這算是相當合理的預期。依此路徑作估值，再檢視價格在任何時間上落偏離估值，這情況下，價值投資便成立。

 

　　然而，若環境出現前所未有的大改變，而這些改變足以影響公司的基本面，那便要非常小心，因為行使傳統價值投資那一套工夫未必奏效。價值投資也要有危機感，當嗅到大環境出現突變時，到底是周期性問題（跌完會回升），還是根本性永久改變呢？要分清。

 

　　即使是周期性問題，自己的部署又能否捱得過呢？有時候，即使大跌只是周期性，一段時間後會回升，但由於投資者本身的持貨能力問題，無實力持有至回升的一天，也會被沒頂。有關持貨能力，過去也有分享，不妨重溫。

 

　　對未來勢頭，未能準確判斷時，寧可保守一點。別只懂「別人恐慌時貪婪」，這是知其言而不知其所以言，這句話不知坑殺了多少對價值投資一知半解的人。

 

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