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2024-08-26

同樣是「磚頭」,一念天堂一念地獄

  每星期也與一位前輩於WhatsApp交換專欄分享,雖然素未謀面,但也算是網上神交友誼吧。上周讀完他的一篇文章,很有意思,有感而發。

 

  文章提到三位靠物業收租的投資者情況。第一位是地舖投資者,當事人情況並不理想,苦言以前「一舖養三代」,現在能夠出租都偷笑。現時貸款利率高,不少行家年紀大,貸款年期不長,所以還款壓力不輕,計及管理費,日子很難捱。除地舖外,寫字樓出租情況亦不理想,有報告指,以2024年上半年比較2019年初高位,本地寫字樓租金累跌近四成,空置率更達兩成。

 

  另一位多年前買入工廈頂層單位,價格微升之餘,租務回報也不俗。當年他貪平買了工廈頂層單位,身邊朋友指天台一定漏水,認為此投資行為十分蠢。現在天台能放太陽能板,有電價收之餘,還有手機發射站的租金,情況比投資地舖更佳。

 

  還有一位買住宅收租,相對前兩位,多年前他朋友圈皆認為這是最煩最蠢的投資,因為住宅租客最煩,相對上,商廈更乾手淨腳。誰知現在住宅反而最好租,住宅租金現時回到了疫情前的水平,很不錯。

 

近年物業市場的突變,完全無往績可尋。(Shutterstock)

 

  三項投資,同樣是「磚頭」,一念天堂,一念地獄。於2018年,有多少投資者可以預計出現此情況呢?這些年所發生的事情都是前所未見的,例如疫情後,網購、在家工作與網上視像開會軟件的普及,令地舖與商廈需求大跌;工廈天台,竟可安裝太陽能板賺錢(電價加補貼);住宅物業,雖然買的剛需消失,但租住的剛需卻上升,令到出現樓價跌但租金續升。

 

  對投資形勢,即使跟得很貼,極其量只能做到「事後孔明」,即事後深入分析研究再解釋這些情況。然而,要做到見微知著,預測到這些大方向,極難。

 

  價值投資,很多時於風平浪靜之時,以長期過去表現去預測未來趨勢。例如一家公司的盈利,過去每年有所增長,持續了20年之久,在無特別事件發生的前提下,第21年也會有增長吧,這算是相當合理的預期。依此路徑作估值,再檢視價格在任何時間上落偏離估值,這情況下,價值投資便成立。

 

  然而,若環境出現前所未有的大改變,而這些改變足以影響公司的基本面,那便要非常小心,因為行使傳統價值投資那一套工夫未必奏效。價值投資也要有危機感,當嗅到大環境出現突變時,到底是周期性問題(跌完會回升),還是根本性永久改變呢?要分清。

 

  即使是周期性問題,自己的部署又能否捱得過呢?有時候,即使大跌只是周期性,一段時間後會回升,但由於投資者本身的持貨能力問題,無實力持有至回升的一天,也會被沒頂。有關持貨能力,過去也有分享,不妨重溫。

 

  對未來勢頭,未能準確判斷時,寧可保守一點。別只懂「別人恐慌時貪婪」,這是知其言而不知其所以言,這句話不知坑殺了多少對價值投資一知半解的人。

 

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