2023-10-31
買到樓就幸福？
《施政報告》出台，特首、高官解畫忙，尤其是施政「重中之重」的房屋問題，在剛過去的周日（29日），特首和財爺便親自為樓市「減辣」措施進一步解畫。居住是民生必需，其中面對私樓市場像「米貴傷民，穀賤傷農」的兩難困局，政府官員都統一了口徑。
樓價一直是非常敏感的議題，在私樓市場，大、小業主均欲樓價升，但未置業者卻希望樓價跌。《施政報告》宣布為樓市減辣，特首解釋，政府當年設「辣招」管控需求是針對炒風，以避免樓價大幅波動。他期望私樓市場不要大起大落、過分炒賣，從而能夠健康而平穩地發展。至於樓價的高低，則須由市場決定。
財爺：樓價有序回落
特首強調市場的作用，指「減辣」旨在促進市場的流動性。地產界不少人對「減辣」有許多意見，甚至要求完全「撤辣」的聲音也不少。不過，財爺就直指，在不影響金融體系或導致信心危機的前提下，樓市還宜繼續有序調整，因為現時樓價仍在市民難以負擔的水平。
財爺指出，樓價在2011至2021年的高位，10年間翻了1倍，今時雖已從高位下跌了17%，但對有意置業的市民來說仍很貴。他認為，雖然樓市交投量下跌，但仍未算是恐慌或信心動搖，而樓價有秩序地從高位回落，則可以令青年置業、成家，或是孩子出生，想換大一點單位的願望，都比較容易實現。
上周四（26日）本欄（附圖）已指出，「置業難的問題一直困擾著年輕一代，令他們看不見幸福生活，也看不見未來。」施政為民，如果政府不為青年置業問題綢繆，「不但年輕人沒有未來，香港也沒有希望」。
未來3、4年增逾10萬間私樓
客觀數據不騙人，財爺說樓價已從高位下跌了17%，而房屋局昨也公布了截至今年9月底，本港未來3至4年，可提供一手私人住宅單位約10.7萬個，按季增加2000個，連續4季超過10萬個，這已逾董建華時講的「八萬五」，可謂是今屆政府在土地房屋方面，強調「提速提效提量」的具體成效，這將有助市場人士和有意置業者，對日後住宅供應及樓價有個較準確的掌握。
不過，這10.7萬個單位中，有逾6.8萬個未售樓花單位，佔63%，按季持平；雖按年增加了5000個，但這比例是否理想，讀者可自行判斷。若樓價真能夠「有序回落」至合理水平，相信是平衡各方利益的關鍵。
在協助市民置業的問題上，政府交了功課，是否就意味著市民可白等運到「執」平樓？這個「執」字也可以是個關鍵，但未說這關鍵之前，先跟大家分享最近兩則關於置業「上車」的報道。
申請居屋、首置等政府資助房屋，以及買私樓「上車」盤，都是市民圓置業夢的兩大途徑，最近以下兩個案引人關注：
個案一：有內地女士一家6口住3房居屋，當年售價86萬元。
有傳媒報道，有位內地移居香港的女士，稱當年以約86萬元買下現自住的居屋3房單位；夫婦與3名子女及1外傭，共6人居住，毋須交租。她一家的生活頗令想買樓者羨慕。
那則報道沒有披露是哪個、哪區或哪年代的居屋屋苑。80年代至90年代初的居屋，較大的單位售價在100萬元內，並不稀奇。
其實，即使是最新一期居屋，6個分別位於觀塘、啟德、屯門及元朗的屋苑單位，售價都只是149萬至494萬元。若以白表最高九成按揭計算，最低約14.9萬元首期便可上車；若以綠表最高九成半按揭計算，更最低約7.45萬元便可。臨淵羨魚，不如退而結網，與其羨慕其他人當年買了「平」單位自住（當年86萬元的樓也未必人人可負擔得起），合資格者不如今天就坐言起行，理財有道，積極儲錢，希望再加上一點運氣，成功買居屋或首置。問題是：有人只整天在埋怨沒首期卻不願儲錢。
個案二：屯門私樓300萬內成交，原業主蝕37萬出讓。
另有傳媒報道，政府減辣後，屯門有私人屋苑二手樓價續跌穿300萬元，強調區內樓盤比不少公屋及居屋更平，而賣家持貨6年，帳面蝕了30多萬元。
新界西北區一直是「上車盤」較多的地區，其中屯門樓價更以「跌得快，升得慢」著稱。整體樓市跌，屯門區300萬元以下「上車盤」放售、成交愈來愈多，又有多稀奇？反而在今時政府的房屋政策之下，無論投資或自住，買樓都要三思再三思。
置業是人生大事，在港買樓，從來都像任何投資一樣，要看時機，不宜「一時衝動」。若看見有人「蝕讓」，就認為「仲抵過買公屋、居屋」，抱「怕執輸」的心態，盲目「執」「平樓」，而不考慮自己的財務狀況和日後負擔能力，鹵莽孭上樓債，若「平樓」日後令你不幸淪為「負資產」，就不要怨天尤人了。
(投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
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