2023-07-12

房企還債的高峰期

　　7月10日，國家金融監管理總局發布《關於延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》，名稱很長，關鍵字是在「平穩健康發展」，不是誤會為可「彈．高．炒」。

　　這個通知其實是反映出中國房企所處的困局，困到中央不能不鬆鬆手。

　　通知的重點是對去年金融16條的優化，去年11月11日，人行原保監會聯合出台「金融16條」，以保持及加大房地產融資平穩有序，並做好保交樓，其中兩條政策規定是有期限至今年底的。不過一年將屆，內房企業仍未度過困境，於是便只好將有關的融資優惠延期。

　　國內有專家表示，近期內房市場銷售未及預期。6月份百強房企銷售業績下降28.1%，單月業績由正轉負，售樓量低於去年同期。

　　有研究指今年7月、9月房企到期債券餘額超900億元人民幣，為還債高峰期。如今時不延長金融支持房企，則在銀行催還債下，內房的資金鏈會更吃緊，可以爆出禍來。今次的《通知》，是給了欠債房企和貸款的銀行個加時寬容，希望在這延長期內，內房銷售量有所增加，以時間來換取減債。

　　中信證券有個報告，明確地指出這個延期通知的原由與良好預期。

　　7月1至8日，我們跟蹤的樣本城市新房網簽套數同比下降36%，降幅環比擴大2.1個百分點，樣本城市二手房套數同比下降23%，降幅擴大21.4個百分點，新房和二手房降幅均比6月環比擴大。我們預計7月份房地產景氣進一步下滑。需要指出的是，除非外力干預，房地產基本面下行有螺旋強化效應。一旦市場明確了下行趨勢，二手掛牌可能增加，企業融資可能更加困難，房價可能因此進一步下行。

政策的重點從逆周期調節轉向防風險。

　　本次政策延長期限主要涉及兩項政策，分別為金融機構存量貸款展期和債務新老劃斷後的盡職免責處理，相應期限均調整到2024年12月31日。此外，融資的三枝箭也在加快落地。總體而言，我們認為對房企的融資政策維持了此前的態度，即政策不是為了「翻轉」房地產周期，不是在房地產周期向下時試圖推動周期向上，而是適當對沖房地產周期下行所帶來的風險，避免風險持續集聚。我們認為，政策本身的變化是符合我國房地產產業鏈的具體情況的，也是有利於宏觀經濟行穩致遠的。

政策進一步蓄力，預計需求側有望在2023年年底前走穩。

　　今年上半年以來房地產市場需求側政策進入真空期，目前70個城市已經有55個二手住宅房價下跌，且二手房掛牌量不斷增長，房地產基本面出現螺旋向下的態勢，市場缺乏基本面的自我修復機制。但是，當前政策工具箱儲備依然十分豐富，特別是在一些核心城市，限購、限貸、限價和按揭利率(特別是二套房)還有進一步的調整空間。我們認為，隨著基本面持續下行，尤其是一線核心城市確認房價下跌，2023年四季度有望是政策進一步放開的季度。本次《通知》也再提要抓好落實因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動行業風險市場化出清，以促進房地產市場平穩健康發展。

　　維持2023年房地產基本面兩頭高中間低的判斷，理性看待2023年三季度繼續下探的樓市基本面。

　　我們認為，政策並不是不干預市場，只不過政策的目標不是逆周期調節，是防範風險，包括防範金融風險，防範居民資產負債表風險，防範地方債務風險等。我們預計，全年房地產市場基本面兩頭高，中間低，2023年三季度有可能是全年基本面最為低落的時間點。我們建議投資者理性看待這種基本面的下行。當前的基本面下行預計既是行業面臨長期壓力的有序釋放，也料成為行業在2023年底銷售再次上行之前的必要調整。我們維持對全年行業銷售正增長的預測不變。

　　中信證券有他的良好預期，至於市場是否也相信這個《通知》可以帶來中信所指的良好預期，就要走著瞧。

債多內房要小心

筆者看法是：

　　1. 房地產有危機，無論在任何國家都是個很大的危機，拆解不易，曾賺到盤滿缽滿的發展商不先嘔盡之前所賺來填氹，而要求政府來填氹，任何政府都難接受。

　　2. 在樓價有下滑趨勢時，要求增加售樓量，是十分困難。

　　3. 銀行與地產發展商的借貸及倚賴，有千絲萬縷關係。一言括之，債仔借得大，銀行怕債仔死；債仔借得小，銀行一定不介意將債仔逼死。

　　要拆內房債危機，最好之解決方法是：人口快增長，人人有工做，人人借得起買樓，人人住得起大些面積樓，咁就乜貨尾都可以賣得出。

　　但這個美好願景易實現嗎？因此，對投資者言是，買內房股要小心，債多內房更要小心買。