內房有幾壞

#內房

　　昨文講到10多20年前，中國內房的爆炸性增長，是因為好槓桿而起，但到發展成壞槓桿時，中央就要出手了。一出手，目標是要帶來10個拐點，這是不少投資者所忽略了的。

　　投資者有個「金九銀十」的預期，以為一到9月和10月，房產業就可以翻生。現在黃奇帆告訴你，拋棄幻想：2021年十一黃金周實現單戶銷售金額只7,596億元（人民幣，下同），環比下降了。

（CNS）

內房10拐點高債要碰壁

　　黃奇帆續指出，內房業會有10個拐點。

　　第一：大家基本上認為，14億人是天花板，總之人口在減少；

　　第二：中國的城市化率已經到了65%了，幾乎等同於歐美的75%。原因是甚麼呢？因為中國的城市化率，實際上是把農村裏的青年人、中年人給抽出來了。再要增長，也就要增加5、6個點到頭；

　　第三個指標：中國的老齡化現在正在加速，去年已經到21%，預計2035年，會到30%以上，甚至2050、2060年以後，到40%至50%都有可能。那麼，這樣一來的話，老年人愈多，他需要房子愈少，反而死亡率增加會退出許多房子來。所以這三個指標都影響住房結構的，都會對新房子需求大幅下降。

　　第四個指標：到去年為止，中國的房產商手中造好的房子，一年以上沒賣掉的，有6億平方米，這就是一個庫存叫「一手房庫存」。然後，中國的老百姓，買下來的房子沒住着，閒置，只為投資有20%。那麼中國這些年來，總的房屋400億平方米，新建的商品房，90年以後賣掉的，在老百姓手中的，有300億平方米。這300億中，有60億平方米是空關閒置的。那麼這種閒置在市場上，如果每年（房價）漲20%、30%，5年翻一番，那麼我就算有一、兩套房子閒置，我也不怕。因為我覺得在漲價，心裏是高興的。房產商房子沒賣掉，但是房子在漲價，他會覺得沒賣掉反而划算。但是在房價如果不漲了，這個庫存都是即日會造成新房新造房子需求大幅萎縮。

　　第五個指標：整個中國目前人均住房，2019年統計48平方米，然後到了2020年，已經到了50平方米。全世界發達國家、歐洲、美國，人均平人均50平方米，就是天花板。40年前，我們人均5平方米，現在變成50平方米，上了天花板。再空洞的需求，想泡沫化需求都泡不出來了，這就是第五個指標了。

　　第六個指標：就是年度的投資。2000年是1億平方米，到了2010年，10億平方米；到了2016年、2017年，17億平方米。17年裏邊，造房的建設量漲了16倍！20年翻了四番，也是個天花板到了。因為到了16億平方米，已經等於多少？

　　全世界70多億人，去年或者前年，或者2020年，新建房子，就是20億平方米，中國等於全世界的一半！也就是全世界，中國之外造了20億平方米，中國造了17億平方米，中國14億人，20%的人憑甚麼？如果你有這個需求，你在過去30年，你去擴張，擴張到了人均50平方米了。你已經人均50平方米了，你還這麼做，沒這個可能，也沒這個需求，也沒有內在需求了！

　　三個是人口指標，在吐出房子而不是增加需求；三個是現狀的，房產量的積壓也好，人均數也好，或者建設量也好。

　　第七個就是中國的土地價格和房產的價格，20年翻了四番。你一定要知道，上海最貴的地方衡山路，那時候的房子是6,000多塊1平方米，算7,000塊1平方米，漲20倍的話，也就是變成14萬1平方米。現在那邊房子就是14萬1平方米、15萬1平方米，所以就是20倍。反過來，在北京王府井最高的地段，你用20年前去算，現在也是總歸16倍以上！那麼你講新疆，烏魯木齊二道橋，在2000年的時候，它那個地方，700多塊1平方米；20年以後，一萬幾千塊、2萬1平方米也到了！所以我講這句話的意思，全國原來的基數上，20年翻四番，基本如此。土地價格也是每一畝，從100萬變成1,000萬、變成2,000萬，也是10倍、十幾倍地漲。當一個地方有3年、5年翻一番；20年翻四番的趨勢存在的時候，所有房產商都會囤房。哪怕房子賣不掉，過5年就漲價了，都會囤地、炒地，所以大家都不怕庫存，不怕規模，然後就拼命地融資貸款。這個規律是前面20年如此的七個指標。這個溫床給寵出來的、給慣出來的。

　　第八個指標：危舊房改造、城市舊城改造、基礎設施建設，大規模的也差不多了，差不多，沒有這個需求了。

　　第九個：城市的學校醫院建設也到頭了。現在大學過剩了。因為在1980年，我們大學生在校生的佔地，人均只有10平方米。教育部當時定了個制度：大學在校生，人均學校用地50平方米。現在整個中國，3,000多間大學，在校生人均50平方米已經到了，所以也不需要擴張，也不會變成4,000間大學，所以教育公共設施也到頭了。

　　第十個指標：金融，房地產金融。中國的房地產上負債率都在90%。全世界你總不能零資產，所以房產商槓桿從10%、20%、30%的負債率，到80%、90%的負債率，上天花板了！再過10年，也不會變成105%的。

　　以上10個拐點使到內房的新階段、新常態出現了。至於現在房地產出現的困境，有人把它歸結為，地方政府、國家的房地產調控政策過頭、太集中、太厲害了，把它給打壓了。這種說法是不公平、不合理的，是不對的。

　　它不是政府調控過頭造成現在的困難。因為這房地產商，1985年、1990年或這1995年的，或者2005年、2010年，他們都這麼個行為方式，為甚麼當時不破產，這會集中地龍頭企業都破產了。原因就是當你這樣的行為方式，在90年代末、新世紀初至2010年，在擴張的時候、在5年翻一番、10年翻兩番的勢頭下，他們在高舉債、高周轉，超級大盤炒地皮做樓盤，都是可以周轉到的。但是到了這10個拐點出現時，你繼續一根筋地按之前邏輯來做，便要碰壁了。

　　以上是今年3月黃奇帆接受《財經》雜誌訪問時表述的。

　　這10個拐點就即是內房的10個cancer，投資者怎樣才可避免買到可以爆煲的內房股？拿這10個拐點來對比一下，再拿周二文末的建議，即：

　　1.債務一定要在三條紅線之內，但最好是在50%、40%；

　　2.主做房產業，不要搞其他行業；

　　3.庫存不過大，可以一、兩年內銷完的；

　　4.能成功地推出商租、長租公寓的；

　　5.能成功地發行REITs。

　　祝大家買內房大利！

　　投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。

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