2016-06-17

發展商賺到盡 120%按揭拖埋父母落水！

　　「如果自住，便不怕買樓。」當那些地產大亨被問到樓價高應否入市時，這句話是他們的標準答案。

　　吊詭的是，當樓價向下，究竟應不應該買樓時，他們仍是這一句：「如果自住，便不怕買樓。」

　　這是甚麼話？

　　他們賣樓，樓市升跌也要賣，所以怎會不唱好樓市，問題是在高位買了貨，一旦樓市下挫，打工仔心理上有排捱，若遇上加息和失業，更怕成為負資產。

　　那些地產大亨最愛說的是現時地價平均呎價要4,000元，建築成本4-5,000元，未計利潤，每平方呎的成本起碼要10,000元，所以樓價是不會低於12,000元。

　　好！和他們計計數。

　　那些龍頭大地產商，坐擁幾千萬平方呎土地儲備，絕大部分是農地來的。以元朗Yoho 為例，土地是以前的蔬菜統營地和附近農地，30年前開始收回來的，呎價成本可能低至一百幾十元以下，有些甚至幾元。我們姑且以100元一呎計，現在上面蓋了十幾座40多層高的大廈，每呎平均賣10,000元，每一呎地上變相有40呎住宅（在同一呎地面上起40層高，每層一呎計），100元地價成本加4,000元，建築成本×40（層高），加補地價成本約1,200元×40（層高），合共208,100元，卻可賣40（層高）×10,000（平均呎價），合共400,000元，每平方公呎利潤是191,900元。

　　這條數可能不十分準確，但已採用發展商口中的建築成本來算，我想證明的是樓價根本不是像他們那樣計算的。

　　大部分發展商都「發水」，停車場、露台、公用地方等，有報道曾指最離譜的是「發水」50-60%，即是明明批准起100萬呎，實際有很多公用地方如會所、停車場等是「發」出來的，變成160萬呎；現時政府出聲，一般發水25-30%，表示地價成本和補地價成本又打了折扣。

　　另一條數叫建築成本。翻查政府文件，興建公屋每平方呎的成本是1,200元，居屋是1,700元，試問發展商怎計算她的建築成本，真的要4,500元？

　　這些地產大亨是賣樓的，為何銀行已經提供按揭服務，他們又開財務公司做埋二按？就是在銀行風險以上，吸引那些沒能力買樓的人上車。

　　1997年金融風暴後，發展商不也是說麵粉價（地價加建築價）不可能貴過麵包價（落成後單位賣出價）。試問發展商4,000-5,000元一呎建築成本是怎樣計出來的？你在元朗起一呎私樓，價錢比對面馬路的居屋多一倍價錢，以500呎來計，建築成本比居屋多百多萬，那些材料是甚麼貨色，值那麼多錢？

　　看看他們每年賺幾百億，哪裏來的？明買明賣，貨真價實，我服；但你不要胡吹亂說，只求暴利。

　　近日有發展商賣樓，首創120%按揭，說吸換樓客。發展商可提供購買物業樓價的120%貸款，當中95%用作支付新購物業貸款，另外25%則作償還舊樓貸款，貸款期3年，首年只需供息，息率為P減2.85厘（P為5厘），最奇怪的是，其後可申請最長25年延續貸款，息率提高至P減1厘。

　　先不說利息貴一環，既然吸換樓客，為何額外的25%可延長至25年還？而且申請此貸款毋須入息證明，只需提供部分財務紀錄。這個樓盤有提供1房單位，試問有哪些人換樓會換1房？

　　說到底，這是一條絕世好蹺。

　　現時樓價仍貴，此樓盤呎價介乎9,290至1.13萬，1房單位折實432萬入場。即使呎價已貼近市價，仍遠超上車人士的負擔能力。年輕人上車，許多要靠父母代付首期，才可一圓業主夢。

　　120%按揭的精髓，是給有舊樓物業的父母套25%的現金，同時給子女買入可做95%按揭的單位，又不用入息審查。

　　自己的舊樓又套了25%現金，首年只需還息，十分吸引。25%既可在三年後償還，又若子女結婚，可以用作花費，即使自己要揹起自己舊物業25%的按揭，亦不算太大負擔，令退了休或接近退休的父母，也不會感到壓力，又能幫到子女上車，真是一箭多雕。