2017-10-11Text: 黃健臻、陳佩珊、李嘉順、tw、cy、ky、ly、fw
【施政迴響】嘉華溫偉明:首置盤不宜過於混合，與私樓應分置大廈
行政長官林鄭月娥發表首份施政報告，其中講述實行港人首置上車盤。
嘉華國際(00173)香港地產總經理溫偉明接受《經濟通通訊社》訪問時表示，集團對有潛力的土地發展都有興趣，但要再審視相關限制條款及細節，關注對土地價值影響。
他表示，過往都有住宅項目用作私人樓宇及資助房屋共同發展，例如有項目需要為政府興建宿舍，這些「限價單位」在成本及質素上與私人樓宇有所不同，因價格所限，只會達到政府的最大要求，而私人樓宇就可以盡量達到最高價格。
溫氏認為，首置上車盤的混合發展不能太多，應以地域為界限，以建築物區分私樓及首置盤，不要將兩類型單位放於同一幢大廈，可以考慮興建外型相近的建築物。他表示，兩種類型的住宅在同一項目上，都有機會影響項目內的私人樓宇價格。
至於施政報告提到以九龍安達臣道地皮作「首置盤先導計劃」，他表示，這是集團礦場業務起步的地方，而且主席呂志和對此有感情，但考慮入標時亦會「計數」。
嘉華國際香港地產總經理溫偉明表示，首置上車盤可以增加土地供應，有利住宅市場變得活躍，港人亦有意願改善居住環境，但首置盤始終會有競爭，有機會搶去部分私人樓宇客源。
他表示，林鄭在覓地較為聰明，不止限於填海、開發郊野公園、鐵路上蓋及舊樓重建，而是開拓發展商持有的土地，過往有不同原因，改劃土地用途進度不快，今次施政報告提到土地來源於發展商土地將是好事，能夠善加利用這些土地，而嘉華持有這類型的土地就較少。
林浩文:首置盤宜早達成補價共識，或影響私樓細單位
萊坊高級董事林浩文回應指，同意政府以公私營合作方式興建上車盤，預料發展商有意把手上的未被批准改劃的農地，與政府共同發展首置盤，更有望獲得優惠補地價發展，預計農地轉換措施將會提供大量的住宅供應。
他指出，由於參與計劃是完全自願性，建議政府與發展商及早在補價金額上和地積比率達成共識，並縮短補地價程序所需的時間。
林氏表示，首置上車盤鎖定家庭收入上限6.8萬元，但此入息收入在就業人口中僅佔小部分，大約10%。如果港人首置上車盤的供應量多，有機會影響細單位私樓首置客的市場，再加上若首置上車盤的位置偏遠，又受到轉售期的限制，其二手市場可能不太活躍，長遠而言業主有機會在持有首置上車盤的同時又再購入私樓變相做成浪費。
莊太量:報告無大驚喜，首置上車盤成效需待詳情出爐
中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量對本通訊社表示，施政報告的內容只是根據林鄭的政綱提供更多資料，提出建議沒有太大驚喜。
他認為，政府首要是希望幫助市民置業，惟提出「首置上車盤」建議暫時未有詳細資料，包括是如何定價、政府的回收方法、轉讓限制等，這些都牽涉技術性規例，並影響項目的有效性，認為需尚待觀察。
至於民生措施建議方面，他認為，政府提出的建議似乎有很多，但每個項目的實行規模都很細。
對於補貼長途乘客的建議，他認為，受惠人數將有200多萬，要逐個遞表申請會有難度，建議政府或可要求市民利用身分證到政府部門進行登記，再加入八達通資料。
另外，林鄭亦提出鼓勵青年議政，將展開招聘20至30名有志從事政策研究與項目協調工作的青年人，他則對此較有保留，認為政府可收集青年人的意見，但某些政策小組應以專業人士組成。
經絡:短期供應僅數千，長遠房策欠實質，料樓價再升
行政長官林鄭月娥發表任內第一份《施政報告》，房屋政策繼續成為市場關注焦點，除了加快公屋輪候時間，令綠置居恆常化、增加綠置居的出售、增家居屋供應及白居二的供應。
經絡按揭轉介市場總監劉圓圓認為，著力增加未來土地及單位供應，力度溫和，惟未有落實中長期的實際供應，僅短期的4000個綠置居單位，加上首置盤的供應較預期少，落成需時，未能解決房屋結構性短決問題，市民仍會以買私樓解決住屋需求，對樓價影響微，全年樓價可望升一成。
首置上車盤，申請者的條件是必須居港滿七年，從來未在香港置業，單身人士收入上限為3.4萬元，二人家庭的收入上限則為6.8萬，補價問題須進一步研究。將在觀塘的安達臣道興建1000個單位，成為該項目的先導計劃。
劉圓圓認為，上車盤詳情將於下年中公布，而首置上車盤的供應約1000個單位，較原先市場預期的3000個單位低，料最快要待2020年才可在市場供應，相信短期內未有大量供應，對樓價影響甚微。
根據統計處的今年第二季，私人住宅之家庭入息中位數為36600元，明顯首置上車盤的資助對象入息高於私人住宅家庭入息中位數，對於能否幫助真正有需要的人士有待商榷。
劉氏續指，6.8萬的入息是有能力購買私樓的，根據經絡數據，今年約有八成的買家的每月收入在六萬以下，顯示他們是私樓市場的主要買家，是次的入息上限設定，反而令到低收入人士的置業需求未有得到解決。
劉氏相信，明年預期隨著供應逐漸增加，發展商將會加快推盤步伐，一手市場將成為全城焦點，但礙於供應增加，定價方面未必如以往進取，故預期樓價再大幅上升的機會不大，升幅亦會放緩。
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