南京樓市也挺不住了！2014年9月21日，根據媒體報道，繼蘇州、無錫、徐州限購鬆綁之後，堅挺了3年零7個月的南京房產限購也取消了。 目前，仍在執行樓市限購的只剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個城市。中國樓市熱也好、冷也好，是能靠政府調控回歸理性的嗎？

 

　　我們在這裏談一個非常、非常不愉快，但又是非常嚴肅的話題，叫作樓市調控。各位曉得從2003—2013年期間，我們的有關部門調控了多少次房價嗎？一共多達32次，其中僅國字頭的調控政策就有7次。但結果郤是，我們的房價一直突飛猛漲，只升不降。

 

　　2013 年3月，備受關注的「新國五條」正式出台。當時的很多媒體報道，很多所謂的專家、學者提出了很多的觀念。比如，有人認爲投機或投資式的買房者必須要繳稅， 「新國五條」裏雖然規定賣出房時要繳20%的所得稅，但其實這個稅負一點都不重。爲甚麼這麼說？有人拿韓國靠高賦稅控制房價的例子當作證據。在韓國，買第二套房要繳所得稅50%，買第三套房要繳的所得稅是60%，而且多套和高檔住房每年還要繳保有稅，最高稅率是5%。最後，如果你自身有房產，在繼承父母的房產時，還要繳50%的所得稅。這麼看來，我們在「新國五條」裏規定的20%所得稅不算高。

 

　　關於韓國的例子，我也做了查證和分析。但同樣的數據由我來解讀，出現了完全相反的結果。首先，關於房價，我們必須先正視一個關鍵問題，「是全世界的房價都在這麼瘋狂地漲，還是只有我們是這樣的？」爲了回答這個問題，我找來了美國、加拿大、澳大利亞、日本、韓國、英國、德國、法國這八個國家的房價數據。它們都是現在經濟運轉比較正常的工業國家，所以比較有說服力。

 

　　我發現，從2007年年底，也就是本輪全球經濟危機爆發之前， 一直到2012年的六年時間裏，這八個工業國家的樓價平均下降了8.1%。同一時間，我們的房價平均上漲了74%。這裏面，上海上漲了95%，北京最厲害，上漲了152%，居全球之冠。別的國家房價都在跌，只有我們在漲，那肯定是我們有問題。

 

　　有了「我們不正常」的假設前提，再來分析一下韓國的樓市調控。我們發現，2006年韓國的房價非常高，韓國政府因此推出了買二套房要徵收50%所得稅的政策。但是這個政策最開始執行的時候，韓國的房價並沒有跌。甚麼時候開始下跌的？2008年以後，全球經濟危機全面爆發，才使得韓國的房價下跌，但是也只跌了5%。因此， 我得出的結論是，韓國房價下跌是本輪全球經濟危機造成的，和高賦稅沒有必然關係。

 

　　2013年4月份，韓國政府又出台了一個長達46項的樓市振興政策，用來拉抬房價。爲甚麼？因爲不少韓國人是在高位買入的房子，2008年以後，韓國房價走勢低迷，除非「割肉」出售，否則就要繼續背負沉重的房貸利息，成爲高負債的「房奴」。所以很多韓國人雖然擁有住房，反而變得更窮。韓國政府在這種情况下，只能拉抬房價，刺激房屋交易，讓「房奴」們「解套」。我倒是建議所謂的專家們，多研究一下韓國樓市降溫後出現的種種問題。

 

　　2013 年4月，韓國政府公布了長達46項的樓市振興新政，主要內容爲年內購買首套住房，免徵2.2%的房產購置稅；年內購買9億韓元以下的新樓盤，或者85平方 米且9億韓元以下的二手房，五年內免徵轉讓所得稅；取消多套房高達50%～60%的轉讓所得稅。這是繼1997年爆發亞洲金融危機之後，韓國政府推出的最 大力度的樓市振興政策。

 

　　韓國的例子說明高賦稅對降低房價沒有用，那麼我們再來看看英國政府調控樓市的例子， 它能證明降低賦稅也拉抬不了房價。2008—2010年的時候，英國政府爲了拉抬房價出了幾個政策。首先是減稅，英國政府規定，從2008年開始，售價在 12.5萬英鎊以下的房子免印花稅；看樓市還沒有甚麼起色，又改成17.5萬英鎊以下的房子免印花稅；到2010年，樓市還是這麼慘淡，英國政府又提 出，25萬英鎊以下的房子都可以免印花稅。

 

　　第二個政策是首套房免首付。本來英國老百姓要買房必須付30%的首付，但是英國政府說，我可以無息貸款借給你，其實就相當於零首付入住；如果英國老百姓要買第二套房的話，你只要自己凑够5%的首付就行。這麼多利好消息投下去，英國樓市的結果是甚麼？我在前面說了，照樣下跌。2007—2012年，英國房價下跌了26%。綜合韓國和英國樓市調控的例子，我們可以看出，稅收本身和房價沒有必然聯繫。

 

　　本文獲作者授權，轉載自極視傳播。

 

 

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