近年在公共政策的討論裏，往往出現一些好聽的口號，對於逢政府提出的議題必反。這些口號聲音大，搶佔道德高地，不難贏得一時的輿論，令政府屈服下來，作出讓步。更可惜的是，市民似乎都只當「沉默大多數」，不參與這些將深刻影響他們自身，以至下一代的研究和討論。

 

中環街市的規劃，蹉跎歲月，浪費了發展的機會。（資料圖片）

 

　　就由近日售出的中環商業地美利道停車場說起︰該地皮以232.8億元拍出，可建樓面面積46.5萬呎，呎價超過5萬元，榮膺政府賣地史上的新地王。當市場聚焦討論有關項目落成後，每月每呎租金要超過230元（即是每位員工的桌子、椅子面積的每月租金要近4萬元）才能回本時，令筆者詫異的是，居然沒有人討論一幅比新地王更大、質素更佳、位置更「中環」的地皮—— 一塊比鄰恒生銀行總行、中環中心，已停用並白白蹉跎14年寶貴光陰的中環街市。

 

　　這地皮原本在2005年的勾地表中，可建總樓面面積67萬呎的商廈，比美利道項目規模還要大44％。這項目本來可於2009年落成，但卻因一小撮人用了一大串糾纏不清的理由︰集體回憶、建築獨特（「包浩斯」風格）、環保問題（「熱島效應」及通風等），提出反對，結果擾攘了一輪後，變成一個保育項目。

 

糾纏不清的咨詢 影響發展進程

 

　　後來的十多年，由於諸多意見、縱橫不斷的諮詢，浪費了不少地契剩餘時期，嚴重影響商業回報，加上建築費急升，結果市建局要提出精簡方案，用近8億元作復修及鞏固工程，沒有擴充或大改變的計劃，打算在2022年完成這標誌香港這20年成就—「原地踏步」香港地王項目。筆者敢打賭，此項目由現在到重建後，也會是一個令港人眼冤的地標式苦果；也會是一個觸目驚心的反面教材，天天在核心商業區的心臟地帶提醒我們，延誤發展、蹉跎歲月的沉重成本﹗

 

　　令筆者最痛心的，並不是這67萬呎可以為庫房進帳的330億元（假設呎價只是5萬元），以及那8億元可以省回的維修費用，足以興建幫到11萬人的3.8萬間、等於2年供應的公屋單位；而是為何我們在真正重大事情（畢竟這是香港有史以來最貴重的地王）決策時往往都不發聲，把討論層面提升得更廣泛、更深入，最後只是讓發聲最大的小群體主導了結果。

 

一、集體回憶不可碰？

 

　　近10年特別是由「皇后碼頭」事件起，愈來愈多人談「集體回憶」。但筆者認為，所謂的「保育」，重視的理應是精神，而不是硬件。舉個例，中環拱北行的公廁，相信當年每一個中環人都時常用過，但筆者更肯定沒有人會對其「懷念」，因為上址已被更好的用途取代，日復一日為新一代製造新的集體回憶﹗事實上，剛賣出美利大廈的頂層原本更是廉政公署的執行處，多少重大案件如「葛柏案」都是在其中辦理，該建築完全體現了香港廉潔法治的核心價值，今天也不見有人因此反對該地皮發展。

 

　　又例如，近日規劃署公布183間空置校舍的長遠用途，有的作建屋、有的則興建其他公共設施等。這183個前校園，肯定也為無數港人在他們個性成形的關鍵年齡的十多年，創造大量刻骨銘心的「集體回憶」。然而，何以沒有保育人士出來群起反對改變這些校舍的用途？他們甚至常以政府仍有這些空置土地為由，反對填海或其他造地計劃！邏輯何在？

 

　　正如市建局行政總監韋志成先生所指，我們應保留、承傳的是建築物的「靈魂」，而非其「軀體」。在1930年代，中環街市是全港最尖端的劃時代建築物，其中一排排的「窗牆」是為了街市通風和採自然光；兩邊各建簷篷，遮擋陽光和雨水。中環街市以垃圾槽中央收集垃圾，當時亦屬先進方法；其升降機更可運送20人或載重3,000磅貨物。就連當時的港督都曾到訪，一睹風采。我們應關注的，是如何把這種創新的精神建續下去，而不是死抱著殘破不堪的建築物料，堅持保留沒有靈魂的軀殼！如果只是因為「舊」就值得保留，難道我們要把昔日的公廁留下，懷緬「痞廁」的日子嗎﹖

 

只是保留舊驅殼 沒有承傳靈魂

 

二、環保問題不可解？

 

　　反對重建的人指，中環街市建得太高的話會產生「熱島效應」。但其實，隨著中環發展，愈來愈多大廈都已重建得更高，所產生的熱島效應肯定更大，只不過私人發展都是這樣做，盡量發揮重建效益；而中環街市是公共項目，不是自己錢所以可以隨口說說，所以毁滅價值的要求對自己沒有代價，可以不顧大眾利益而堅持下去。

 

　　我們其實可在其他方面作出更環保的方案，例如先在區內引入電動車，減少溫室氣體排放；甚至在地契中寫明，要求重建項目達至綠色建築標準（BEAM）最高的鉑金（platinum）評級，讓它成為中環、甚至全港最環保、最綠色的劃時代建築物。這才不至於辱沒中環街市作為當年走在時代尖端的建設！事實上，銅鑼灣的希慎廣場，便是重建後獲得2013年鉑金評級的建築物。

 

　　總之，以中環街市今天的狀態，恕筆者不識貨，也恕筆者直言︰我從來都覺得中環街市由內到外都毫無美感可言。如今，更慘變成一所臭氣沖天的紙張、廢料、昆蟲、老鼠收集站，筆者每次路過都要掩鼻而行。借韋志成先生的文字總結︰「雖然中環街市被剔出勾地表，得以保存軀殼；但這沒有靈魂而破舊的軀殼一直沒有改變。保存下來、復修之後，又怎樣？…需要的不只是一副修補妥當的身軀，更重要是新注入『創新的靈魂』」。

 

　　今天，中環的甲級寫字樓租金冠絕全球，比1997年的頂峰還高出80％；相比之下，連續破頂，今人怨聲載道的樓價還只是高1997年的60％。若我們認為樓價令人難以負擔，企業只會覺得租金更加「惡頂」﹗本來在中環的辦公室搬到灣仔、再到港島東、再到九龍東……最後就只有搬離香港，到前海、上海、新加坡去﹗

 

　　事實上，香港的企業區域總部數目早在兩年前開始下跌，營商成本上升帶來的「增長衰退」（growth recession）迫在眉睫，代價非常昂貴！中環街市損失的67萬呎寫字樓空間，粗略計算可以容納6,000多個優質就業機會，差不多等於整座康樂大厦，或者讓接近半屆的本港大學畢業生上班！換個角度，租金急升代表企業加薪的空間減少，甚至打消增聘人手、擴充營業的念頭，最終受害的，還不是打工仔的上流動力？

 

莫要盲目附和 未來生活恐停頓

 

　　筆者盼望，公共政策的討論能夠「去片面化」，不要讓某些人「噏得就噏」，說幾句道德高地、似是而非的話，就佔領了整個討論空間；然後又有些特別分子盲目附和，最終就為香港闖下大禍。這種低質議政過程，已經讓西九文化區成為另一塊令港人眼冤了10多年的空地，近日關於發展0.1％郊野公園土地的討論，似乎又是由一群發聲大的人佔領。我們實在不能繼續任由這種「累人累物」情況發展下去，然後由這一代、以至下一代人來「找數埋單」！

 

 

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