2020-08-26

移民風再起英美澳買樓防伏8招

　　愈來愈多港人買海外樓，他們各有前因：有人移民要搵地方落腳；有人要轉移陣地投資；有人則嫌港樓沒有投資價值，倒不如把手頭上的資金放眼海外樓。

　　有「街坊股神」之稱的「垃圾大王」林家駒，喜愛投資股票市場外，原來早於7年前，他開始投資海外樓，甚至買過一幅印尼地皮。而首次與友人合資買入的澳洲物業，持貨3年後放售，已賺逾100萬元。

　　任職金融業的八十後黃小姐，3年前開始投資英國曼徹斯特，一來是因為港樓投資價值下降，二來是期望退休後可移居英國，因此著手建立英國樓投資組合，3年內已擁有3個物業。

　　英國樓是港人買海外樓投資的熱點，尤其是早前英國宣布推出BNO簽證，讓港人居留5+1年可獲入籍，令到不少港人盲搶英國樓。3年抱3幢英國樓的黃小姐奉勸：「香港人唔好太心急（買海外樓），唔好俾心急沖昏理智！」她以過來人身分，分享自己買曼城樓的經驗。

　　由「街坊股神」變「海外樓神」的林家駒，買完一間又間，澳洲和美國也有物業，打算作長線投資。有危就有機，在疫情之下，現又考慮買入日本樓和英國樓，以及甚少有港人投資的德國樓。為何揀選這些國家？且聽他在股票以外的另一長線投資大計。

買海外樓防中伏心得

　　‧最好有熟人或朋友在當地居住，向他們了解當地情況

　　‧自己做足功課，留意目標區份的新聞、人口分布、經濟、罪案率

　　‧戒掉「問冧巴」，別盲目信從本地投資專家、KOL的置業區份貼士

　　‧買現成樓宇，不買未建成的樓花，以免買中「爛尾樓」

　　‧聘用當地地產代理，有當地代理協會認可，遇事也可以投訴

　　‧買樓前盡可能飛到當地考察

　　‧買賣過程及成交均由律師及公證行作為中間人，減少被騙機會

　　‧成交前聘用專業人士、測量師檢驗物業

資料來源：綜合受訪者意見

如何防中伏？

　　‧一般有熟人或者有朋友在當地才會考慮

　　‧會找當地的地產代理去做，但過程需要花較長時間去了解

　　‧一般會買現成樓宇，減低爛尾機會

　　‧買賣過程和成交均由律師及公證行作為中間人，減少被騙

買海外樓八大心得

　　‧首要考慮地理位置、回報率、稅務及日後打理事宜

　　‧其次考慮賣出轉手手續及靈活性

　　‧最後才考慮升值潛力

　　‧地理位置最好在市中心或成熟地區

　　‧不選樓價已上漲具名氣的物業

　　‧選小型單位較好，因上車門檻金額較容易承受

　　‧最好有親人或朋友在當地居住

　　‧投資物業最好抱長期持有心態

「街坊股神」夫妻檔投資盤點英、德、日樓優劣

　　有「街坊股神」之稱的「垃圾大王」林家駒，喜愛投資股票市場，當他在股市賺到一筆「首期」，就給妻子Yuki投資海外磚頭，除港中澳門，現於澳洲和美國也有物業。在磚頭以外，也買過地，於7年前以500萬港元購入印尼一幅地皮，現出租給別人做咖啡加工場，租金回報高，而該地皮現已升值50%。在疫情之下，現又考慮買入跌價不少的日本和英國樓，以及被二人形容「諗得過」的德國樓。

林家駒

52歲

億達行物業管理

創辦人兼董事

　　由「股神」變「樓神」，林家駒歸功於太太的眼光。林家駒是街坊口中的股神，街坊股民問股市，他如黃大仙有求必應，分享買股心得。至於股壇戰績，他稱港股多年來均保持賺10%，而美股則賺15%。林家駒坦言，個人比較喜歡投資股票市場，但妻子則喜歡投資「磚頭」。

　　講到投資磚頭，林家駒讚太太眼光更好，只要做少少功課，就能買到不錯投資回報的物業。儘管自己也有給予意見，但買賣海外樓的決定，全都交由妻子話事。

　　廿四孝父親林家駒坦言，買海外樓其實另有原因。話說幾年前的某一天，他和太太聊天時，回想起二人曾走過許多艱難路，才有今天的舒適生活，而一對子女由出生至今生活安逸，二人怕子女過於安逸會懶惰，於是想出一個形容很「傻」的諗法：就是買入海外樓，等子女長大後可以到世界各地收租處理物業，又可學懂投資理財不應局限於香港。其次原因是，投資海外樓回報率高，收租又相對穩定。

德國留學熱門地

　　在全球疫情下，不少國家地方經濟變差，令樓價下跌。有危就有機，林家駒和Yuki看好德國、日本和英國的磚頭，計劃在幾個月後趁樓價低買入投資。港人投資海外樓的國家，不外乎英、美、澳洲和日本等國家，甚少聽到有港人投資德國樓。

　　今回計劃投資德國樓，皆因Yuki認識一位曾於德國留學，現從事升學服務的友人提點，指德國是不少中國學生留學的熱門地。由於在德國升讀大學，不論是本地生或外地生都學費全免，加上入學門檻低，畢業門檻高，或需長時間逗留在德國，而大部分大學又無提供宿舍，Yuki打算在大學區附近購入一幢物業當「宿舍」，出租給留學生，估計會有穩定回報。

　　德國的大學著重工程學科，Yuki認為是不錯的出路，坦言也想過將來安排兒子到德國留學。

日本樓性價比高

　　另一個投資目標是日本，原本是看中日本會舉行奧運會令地價升值，但疫情令樓價下跌不少，二人現正物色東京物業，Yuki又做定功課，請教日本朋友，指在東京著名大學附近，每年租樓需求都相當高。而在日本買樓收租，只會考慮東京及大阪，樓盤則選東京山手線和大阪環狀線附近。做足功課的Yuki指，在日本租樓簽約一般年期為兩年，租客要付初期費用，包括保證費、保險、按金等，這些初期費用一般是租金的3至5倍，所以租客在揀選樓盤時，會比較謹慎兼不會輕易違約搬走。而一般情況下，因這些樓盤交通較便利，買家買入後也不愁沒有租客，對投資者是一件好事。但如購入自住，就要花較長時間等待好的樓盤。

　　她續稱，日本買樓雖性價比高，在地段好的位置買到樓盤也是一個很好的投資，但由於有地震，要注意樓齡。她指出，日本在八十年代初開始提升新防震起樓標準規格，因此在落實新標準規格前落成的樓盤，入場價會較低，回報率可能更高，買家要自行決定風險。至於英國，收租回報率高，但經濟疲弱，近年樓價升值不多，二人現暫抱觀望態度，但如落實購入物業，也只考慮有親人居住的倫敦。二人估計，再過多幾個月，疫情較穩定可前赴外國時，將是出手「執平貨」的時機。

抱長期持有心態

　　林家駒的女兒明年便到美國升讀大學，已有美國物業的他，計劃再買樓給女兒作留學居住之用，好讓她首年按規定入住宿舍後，第二年便可搬出來住居住自己的地方。

　　不論做人或投資，心態最重要，而林家駒買海外樓的心態，正如他投資股市一樣，指應抱著長期持有的心態，不應短炒。在海外的物業，買完一間又一間，要有更多彈藥投資，林家駒當然要繼續投資自己最熟行的股票，但稱現在持有的股票不算多，近期只買入少許地產股收息，並靜待入市機會來臨。

實戰投資澳美樓首次買已賺過百萬元

　　林家駒對買海外樓的信心，來自過去幾年投資澳洲和美國的不錯回報。許多年前，林家駒跟太太到澳洲蜜月旅行一個月，被當地文化和環境吸引，感覺會是讀書和移民的好地方，當時已想如在當地退休是不錯選擇。當人生第一次投資海外樓時，即選擇澳洲的布里斯本，後來第二個物業則選墨爾本，但Yuki卻不喜歡感覺「有點亂」的悉尼。

港銀行可申請澳洲貸款

　　澳洲兩個物業均是與友人合資，首個物業樓價是50萬澳元（約200多萬港元）。由於不是澳州居民，只能買新建成的物業，最後購入一個連地皮花園的物業。由於澳洲的稅務貸款利息可以扣稅，Yuki於是與友人做銀行貸款，而租金收入剛好蓋過貸款月供的費用，減輕供樓財政壓力。她又指，當年該單位很快便租出，租客會每星期交租，不怕被拖租。她又教路，澳洲的貸款可在香港的銀行申請，亦可用香港的收入來源，作為貸款的入息證明。

　　不過，Yuki原本估計該物業地段會被收購，但過了3年也未見聲氣，加上與友人睇中另一個位於墨爾本的物業，最後以70萬澳元賣出布里斯本物業，首次買海外樓已賺超過100萬元。至於第二個物業，則以40萬澳元購入包括地皮及2,000平方呎物業，現每月收租約8,400元。而該物業3年間估計已升值20%。

兩地投資均與友人合資

　　2015年，林家駒與友人合資55萬美元，在新澤西州購入一幢三層連地下室物業，由於友人是美國居民，可承造按揭，當時只要付一成首期就能做業主，購入後則把單位拆分為兩個單位，每單位每月以2000美元出租。2019年再購入俄勒岡州物業。

　　在澳美的投資經驗，林家駒均與友人合資，認為要有居住或熟悉當地的友人才會考慮投資，而在前往海外落實買樓前，Yuki教路，可先看有關物業的衛星地圖、相片、平面圖則等，以了解該物業座向及地段附近發展。對於買外國樓心得，Yuki分享，最好選擇在市中心或者成熟區份，但不要揀名氣大的物業，皆因價錢已被炒高上漲，其次是最好選小型單位，其購入門檻價也較易接受。

　　另要注意的是，最好買現成樓，減低爛尾中伏機會，而整個買賣過程和成交均交由律師及公證行作為中間人，以防被騙。

買澳美樓注意事項

澳洲

•只有澳洲居民能買二手樓；非澳州居民，只能買新建成的物業

•澳洲的稅務貸款利息可以扣稅，可選用銀行貸款，把租金收入蓋過貸款月供費用，減輕供樓財政壓力

•澳洲的貸款可在香港的銀行申請，亦可用香港的收入來源，作為貸款的入息證明

美國

　　•在美國東岸買房子，要留意成交會由律師事務所代表及處理，一般簽受承意書後，雙方會有14天考慮期，期間可以要求取消買賣

　　•一般會找驗樓師進行驗樓

　　•在美國西岸買房子，要留意成交會由公證公司代表及處理，一般簽受承意書後，雙方會有10個工作天考慮期，期間如發現樓宇結構等有條件性問題，買方可以要求取消買賣

　　•一般會找驗樓師進行驗樓。然後把驗樓要求修葺名單跟賣家溝通，如果雙方未能達成協議，買賣可以取消

Source: 《iMONEY智富雜誌》