飲食股的投資價值(上)：不在於飲飲食食

　　在寫完上一篇後，我發現如果直接寫投資股票的方法，或會令人覺得似教科書，那我就用其中一個行業做例子，那就是近日業績大幅反彈的飲食業。

　　很多人在投資餐飲股的時候，會留意其盈利及手持現金，但卻忽略了很多餐飲集團可能因為種種需要而購入了不少物業，但因為上市規則的限制，過去僅需要披露投資物業，並沒有完整披露其自有持有物業的數量。

物業有價

　　但因為會計上「自有物業」價值需每年折舊，價值是不斷下降，但其實物業在過去多年通脹環境下是不斷增值。過去多年我在股東會爭取之下，大家樂(00341)和敘褔樓(01978)已披露其所持物業的詳細資料。

　　根據大家樂今年的年報，其報表帳目指出其物業帳面值只是5.06億元，但實際上包括25項工業及地鋪及商場物業，其中僅僅面積16萬呎、位於火炭的大家樂中心，相信就已經超過了帳面值。

稻香及味千

　　至於稻香(00573)、味千(00538)及太興(06811)，雖然按照上市規則僅披露其投資物業，或者沒有披露自置物業，但味千及太興手上相信仍有生產廠房的資料沒有披露。

　　僅就稻香在招股書在2007年上市時列載的3.3億未有售出的自置物業中，粗略估計，市值最少已經是當時的2至3倍。味千方面，其投資物業的價值約為10億元，但若細心留意其報表及報章新聞，味千早在多年前已持有油塘四山街的整座味千集團大厦，投資物業部分僅佔約一半樓面，帳面僅2億元，但實際上其他持有全座物業，合計7層，每層約1萬呎。至於近年宏安(01243)收購附近物業重建，呎價已約為1.25萬元，可以估算出味千所持物業價值可能接近9億元，基本上等於市值，還未計算其手持現金、投資、盈利能力等。雖然個人覺得其管理層及對外投資業務眼光一般，但卻無損其隱藏的強勁價值。

太興

　　至於太興，這只能翻查其招股書才得悉其所持物業的基本資料，但因為上市規則修改，故沒有完全披露。根據招股書的披露，其持有火炭華生工業大廈的樓面，當時估值為5.88億元，雖然近期物業價格回降，但從近日成交來看，相信仍值5.5億左右。此外，根據披露，仍有最少約4000呎香港物業及逾26萬呎內地物業未計算之內，保守估計最少也值約1億元，且還未包括價值約3500萬元的物業投資，以及回撥至自置物業的1345萬元。綜合起來，這些物業最少價值約7億元，相等於市值約70%。

還看盈利

　　從這些資料可見，若果利用市值相比餐飲股這些物業的價值，其真正可算作盈利的估值是非常便宜，但要提振市場估值，也需要有盈利的配合，下篇再談。

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