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　　樓市在春節後，的確如地產商所料出現小陽春，今次的小陽春與過往不同，今次大型新樓盤欠奉，只有一些小型新樓盤開賣，不少地產商更加集中出售貨尾單位，目的當然是希望避免繳付新樓空置稅，老實說，新樓貨尾的銷售量的確驚人，而樓價亦不俗，我認為應該是大陽春而非小陽春。

　　有愛國愛黨人士問點解樓市會出現小陽春？我反問點解會出現新中國？愛國愛黨人士立刻話沒有共產黨就沒有新中國。同樣答案，沒有高成數按揭就沒有小陽春。老實說，現在我也摸不清地產商心態，他們並不是要錢不要貨，是不要錢也不要貨，樓價雖然賣得很高，但有不少樓盤只是俾10%訂金便可以等到兩年後入伙才付尾數，買家如果有需要，只要多付5%便可以選用八成半兼低息三年期貸款，這種付款方法令到買家非常安心。換句話說，地產商是借錢給買家買他們所起的新樓，有如此優惠，如果新樓還不熱賣，樓市一定出了很大問題，現在大多數新樓盤熱賣，樓市可以說尚算健康，不少人亦趁地產商的高成數按揭完成上車之夢，五年之後才是夢醒時分。

　　由於太多買家採用地產商的高成數按揭貸款，令到銀行的資金借不出去，業界用水浸來形容銀行，利息當然沒有能力上升，而能夠在銀行借錢買樓的人，變相就是高成數按揭的受惠者。所以，除了銀行界之外，亦沒有人要求政府管制高成數按揭。而事實上銀行界亦不介意，他們可以將存款轉借給財務公司，收取的利息比按揭客戶高出不知多少，不過，高成數按揭好似吸毒一樣，只會愈來愈高，我估計不用太久，地產商就要提供十成按揭才可以賣樓。大家唔好以為地產商不會這樣做，只要買家願意付印花稅，地產商是不介意提供十成按揭，就算日後買家供唔掂，大不了將單位收回，到那時候，那個單位的身分由新樓變成二手樓，無論地產商囤幾耐都不用繳付新樓空置稅。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。