《經濟通通訊社５日專訊》繼日前傳出內地正考慮允許業主轉按後，又傳內地正考慮分兩步下調存量房貸利率共８０基點，連串消息令積弱多時的內房股股價近日稍為回升，惟樓市依然未見起色，８月整體成交量及百強房企銷售額環比同比皆下降，二手樓價亦已連跌２８個月，債務問題則繼續困擾部分房企，要買內房股看來要小心選擇，即使短線投機性買入，也只宜揀中國海外（００６８８）及華潤置地（０１１０９）等財力健全房企。　＊彭博：中國擬分兩步下調存量房貸利率共８０基點，適用首套和二套房＊　　　據《彭博》引述知情人士表示，中國正在考慮分兩步降低存量住房貸款利率，在減輕居民家庭負擔的同時減緩對銀行利潤的擠壓。據知情人士透露，金融監管機構已提議在全國範圍內將存量房貸利率共計下調８０個基點左右。作為高層正在斟酌的允許轉按揭方案的一部分，該調整將分兩步進行。首次下調可能就是未來幾周內的事，第二次將於明年年初生效。　　其中兩位知情人士表示，方案可能對首套和二套房都適用。這項提案還需經過最高領導層批准。中國國家金融監管總局未回覆置評請求。《彭博》報道分析指，內地一方面要提振陷入困境的房地產市場和經濟，一方面又要保護６６萬億美元的國內金融系統，監管機構正努力在兩者之間尋找平衡。房貸利率降得太猛會給銀行帶來壓力，畢竟截至６月底，中國銀行業平均淨息差已降至１﹒５４％的紀錄低點，遠沒到維持合理盈利能力必需的門檻水平１﹒８％。　　另《彭博》上周亦引述知情人士稱，中國當局在考慮允許存量按揭客戶與銀行重新協商房貸利率，而不用等到１月（通常的利率調整時間）。此外，他們也可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，並按照最新利率簽訂合同，這將成為全球金融危機以來中國首次允許這種被稱為「轉按揭」的操作。　＊深圳擬以６６﹒６５億人幣掛牌一幅住宅地，要求全部現房銷售＊　　　另外，深圳擬以掛牌方式出讓寶安區一宗住宅用地，掛牌起始價６６﹒６５億元人民幣，未設置最高限制地價，價高者得，同時明確要求地塊內的普通商品住房需全部實行現房銷售，引起市場關注。　　有頭部房企人士分析，一方面國新辦會議提及到「有力有序推進現房銷售」，一方面在當前房地產去庫存的背景下，現房銷售將一定程度上緩解新房入市對於存量住宅的擠壓，「當然，現房銷售地塊對房企的資金要求門檻也更高」。　＊中指院：百強房企８月銷售額環比降２﹒４３％，百城二手樓價跌０﹒７％＊　　　不過，樓市依然未見太大起色，中指研究院數據顯示，８月樓市整體成交量環比同比皆下降，同時８月百強房企銷售額環比降低２﹒４３％，同比下降２２﹒１％，至於個人住房貸款餘額也降至近３年來最低。另外，８月全國百城二手住宅平均價格為１４５４９元人民幣╱平方米，環比下跌０﹒７１％，跌幅較７月收窄０﹒０３個百分點，惟已連續２８個月環比下跌；同比跌幅為６﹒８９％。而受部分城市優質改善項目入市帶動，同期百城新建住宅價格環比結構性上漲，百城新建住宅平均價格為１６４６１元人民幣╱平方米，環比上漲０﹒１１％，同比上漲１﹒７６％。　　中指院表示，從市場表現來看，８月受樓市支持政策效應減弱疊加高溫天氣影響，重點城市新房銷售面積延續回落態勢，按年減幅約２０％，減幅有所擴大，市場仍面臨較大調整壓力。二手房則延續「以價換量」態勢，核心城市二手房成交量按月回落，低基數下按年仍增長，但增幅有所收窄。目前內地房地產市場仍處深度調整階段，未來樓市仍需政策持續呵護。　＊據報碧桂園尋求境內債延長還款期，富力附屬公司部分資產遭接管＊　　　另方面，債務問題仍困擾部分房企，其中碧桂園（０２００７）據報計劃將其境內九筆債務兌付寬限期延至２０２５年３月，並正在制定新債務處理方案。碧桂園表示，由於行業銷售壓力和資金調撥限制等多重因素，目前無法籌集到足夠的資金來支付該債務的本金和利息。此外，富力地產（０２７７７）近日公布，全資附屬富力香港、其全資附屬御逸，以及御逸全資附屬兆晞收到擔保代理人Ｓｅｒｉｃａ　Ａｇｅｎｃｙ　Ｌｉｍｉｔｅｄ通知，包括委任Ｆｒａｎｋ　Ｆｏｒｅｎｓｉｃ　ａｎｄ　Ｃｏｒｐｏｒａｔｅ　Ｒｅｃｏｖｅｒｙ　Ｌｉｍｉｔｅｄ兩名代表作為接管人，接管就融資協議為擔保代理人設立擔保的資產。現時兆晞持有富力地產一家全資附屬公司全部股權，涉及內地６８間酒店及一幢寫字樓。富力指，正與顧問探討全面可行解決方案，以保障所有持份者利益，確保集團未來長遠發展，將積極與境外債權人就重組方案進行溝通及合作。　　萬科企業（０２２０２）則公布，借入兩筆抵押貸款共１１４﹒８億元人民幣，由公司之控股子公司提供擔保，令對外擔保總額增加至１０１２﹒２８億元人民幣，佔去年末淨資產的比重將為４０﹒３６％。集團指，向平安銀行深圳分行申請貸款，貸款本金合計３５億元人民幣並已提款，目前貸款餘額２９﹒４６億元人民幣，期限３年；另向交通銀行深圳分行為牽頭行的銀團申請銀團貸款並已完成提款，貸款本金７９﹒８億元人民幣，目前貸款餘額１６億元人民幣，期限５年。　＊建銀國際：內房軟著陸情景仍成立，可吼中海外龍湖等高質開發商＊　　　建銀國際最近發表研報指，對內房軟著陸的情景仍然成立，而在８月業績公告後，主要內房股價進一步下滑，主要因為２０２４年上半年業績疲軟及開發商的前景不明，根據其假設，政策制定者正密切關注銷售下滑趨勢及樓價調整，房地產市場的軟著陸仍在其基本情況。　　在上述假設下，建銀國際指，考慮到基本面及估值，更傾向於高質的開發商，如中國海外、龍湖集團（００９６０）及綠城中國（０３９００），評級均為「跑贏大市」。主要催化劑包括銷售復甦、期望進一步支持政策及基於公司基本面改善的重新評級，主要風險則是內地房地產市場復甦的干擾、購房需求停滯及人民幣貶值。　＊林家亨：下調存量房貸利率為活化交投，財力健全房企較受惠＊　　　國農證券董事總經理林家亨於今日《開市Ｇｏｏｄ　Ｍｏｒｎｉｎｇ》節目指，內房現時只能投機性買入，內地下調存量房貸利率，政策目的是為了令已買樓且按揭利率稍高的業主轉按更加方便，兼且在房地產市場上加大力度，希望令多些人買新樓，而每項刺激方案未來總有一日會撤銷，正如本港最終撤銷樓市辣招，今時今日內地放鬆政策是要活化房地產交投，對財力健全的房企會有很大幫助，而對財力不健全的房企幫助不大。　　今早內房股普遍造好，其中世茂集團（００８１３）半日升逾３％，合景泰富（０１８１３）亦升近３％，惟中國海外及龍湖股價偏軟。　　　　　　　　　　　部分內房股今日上午表現　　　　　　　　　　＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝　　　　　股份（編號）　　　　半日收市價（元）　　　變幅　　　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　世茂集團（００８１３）　　　０﹒６６　　　升３﹒１３％　　合景泰富（０１８１３）　　０﹒２４４　　　升２﹒９５％　　雅居樂（０３３８３）　　　０﹒４２５　　　升２﹒４１％　　融創中國（０１９１８）　　　０﹒９９　　　升２﹒０６％　　萬科企業（０２２０２）　　　４﹒０５　　　升２﹒０２％　　旭輝控股（００８８４）　　　０﹒２６　　　升１﹒９６％　　綠城中國（０３９００）　　　６﹒３７　　　升１﹒７６％　　富力地產（０２７７７）　　　０﹒７７　　　升１﹒３２％　　新城發展（０１０３０）　　　１﹒６０　　　升１﹒２７％　　越秀地產（００１２３）　　　４﹒０４　　　　升１％　　　　華潤置地（０１１０９）　　２０﹒７５　　　升０﹒４８％　　中國海外（００６８８）　　１１﹒７０　　　跌０﹒５１％　　龍湖集團（００９６０）　　　８﹒５１　　　跌０﹒８２％　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉

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