《經濟通通訊社１日專訊》內地樓市持續低迷，只有輕微改善，中指研究院數據顯示，首７月百強房企銷售額按年跌４０％，降幅較上月收窄１﹒５個百分點，另克而瑞地產研究統計，７月百強房企銷售額按年跌近兩成，按月跌約３６％。券商對內房看法維持審慎，並料其即將公布的上半年盈利持續疲弱，即使內房龍頭表現亦令人失望，且料下半年只有溫和政策憧憬。近日召開的中央政治局會議也只提到積極支持收購存量房用作保障房，沒推出新的刺激措施。內房股今日普遍下跌，其中越秀地產（００１２３）更急插近一成，其實之前其股價仍企於１００天線之上，表現優於大部分同業，可否趁機買入博反彈？抑或宜吼其他內房？　＊內地首７月百強房企銷售額按年跌４０％，千億房企只剩６家＊　　　中指研究院發布《２０２４年１－７月中國房地產企業銷售業績排行榜》，數據顯示，今年１－７月，ＴＯＰ１００房企銷售總額為２３９０９﹒４億元人民幣，同比下降４０﹒１％，降幅較上月收窄１﹒５個百分點。１－７月銷售總額超千億房企６家，較去年同期減少４家；百億房企５１家，較去年同期減少３４家。而從單月數據來看，７月ＴＯＰ１００房企銷售額同比下降１９﹒４％，環比降低３５﹒２％。　　根據排行榜，銷售額前三的房企分別為保利發展（滬：６０００４８）、中海地產以及綠城中國（０３９００），銷售額分別為１９８６億元、１６１６億元及１４７５﹒２億元人民幣。萬科（０２２０２）、華潤置地（０１１０９）排第四及第五位。從銷售面積來看，排名前三的房企為保利發展、萬科、綠城中國。　＊中指院：樓市仍面臨調整壓力，房企應加強促銷去庫存＊　　　中指研究院指，７月市場進入傳統銷售淡季，初步統計，重點城市新房銷售面積同比下降約１０％，低基數下同比降幅較上半年有所收窄，但市場依然面臨調整壓力，核心城市二手房價格回落後性價比凸顯，也對新房市場造成分流。二手房延續以價換量態勢，核心城市二手房成交量環比小幅下降，同比增幅擴大。　　展望未來，中指研究院表示，隨著下半年市場高基數影響減弱，預計全國新房銷售同比降幅將有所收窄，但市場仍處築底階段。同時，結合三中全會表述來看，對房地產市場既有短期政策部署也有長期改革方向，地方政府將獲得更多調控自主權，同時國企收儲政策的落實進展也是決定市場恢復節奏的重要因素。房企應重點關注救市政策，加強活動促銷去庫存，為金九銀十做好準備。　＊克而瑞：７月百強房企銷售額按月跌３６％，料８月成交續低位徘徊＊　　　克而瑞地產研究統計，７月內地百強房企銷售金額２７９０﹒７億元人民幣，同比降１９﹒７％，環比跌３６﹒４％。今年累計銷售２﹒１３萬億元人民幣，同比跌３７﹒５％，跌幅收窄２個百分點。　　克而瑞認為，由於房企年中衝刺結束，高溫下樓市供求兩淡，重點３０城市７月供應、成交分別按月跌２５％和３０％。預期由於高溫天氣、供應約束和政策效應減退，８月樓市成交將延續低位徘徊，與７月成交規模持平或小幅微增。　＊政治局會議：促房市平穩健康發展，積極支持收購存量房做保障房＊　　　值得一提，中共中央政治局周二（３０日）召開會議，會議強調要持續防範化解重點領域風險，要完善和落實地方一攬子化債方案，創造條件加快化解地方融資平台債務風險。會議同時指，要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式。　　另外，南昌市住房和城鄉建設局聯合南昌市財政局、南昌市稅務局及南昌市自然資源和規劃局近日印發《關於促進我市房地產市場「以舊換新」工作的通知》。通知顯示，對購買新建商品住房合同備案時間在通知施行之日起至２０２４年１２月３１日期間，且在新房備案時間的前後１２個月內完成舊房出售（不含繼承、贈與、離婚析產）的居民，在新房完成不動產登記後，由受益財政按購房合同金額的２％給予補貼。　＊野村料內房上半年盈利疲弱，降潤地龍湖中海外目標價＊　　　野村近日發表研報指，內房即將迎來業績期，估計上半年盈利表現持續疲弱，即使內房龍頭表現亦令人失望，主要受期內銷售仍然疲弱拖累，情況更有向租務市場蔓延的跡象，事實上，６月租金收入已出現放緩情況，下半年消費市道仍存在不確定性。由於預期內房銷售短期仍難扭轉劣勢，加上下半年只有溫和政策憧憬，相信內房全年指引將維持審慎，因此對行業維持保守看法，僅看好代理貝殼（０２４２３）。　　野村將華潤置地目標價由４６﹒５元降至３３﹒４元，將龍湖（００９６０）目標價由１７﹒１元降至１２﹒６元，兩股皆維持「買入」評級，另將中國海外（００６８８）目標價由１４﹒８元降至１２﹒７元，評級由「買入」降至「中性」。　＊花旗：對內房看法更趨謹慎，料復甦之路需更長時間＊　　　花旗則指，在中共三中全會及該行７月的調研之行後，對中資地產股的看法變得更加謹慎，預計房地產行業將軟著陸，但復甦之路需更長的時間。儘管５月扶持樓市組合拳出台後，主要城市６月新建住宅銷售表現較強，但７月的銷售水平可能尚不及４月及５月；二手住宅銷售量維持穩定水平，但掛牌量增加。　　花旗表示，中資地產股上半年業績表現疲軟，可能意味盈利和股本回報率將進一步下修。個股方面，首選貝殼和華潤置地。　＊中金：不排除出現階段性投資機會，可吼潤地越地中海外＊　　　中金指，在政策效果逐步減退和季節性因素的雙重影響下，７月新房銷售按月跌三成，在低基數下按年仍跌逾一成；二手房銷售按月持平，按年增約三成，分化式表現仍在延續。市場供求關係的拐點仍有賴於宏觀經濟環境的改善和收儲政策的進一步發力，建議持續關注龍頭城市掛牌量下行趨勢的持續性。　　個別開發商方面，中金認為投資端總體維持審慎取態，但不排除階段性交易機會。若下半年財政政策發力提速，樓市運行或有望隨經濟修復呈邊際企穩，配置上建議財務和經營韌性強、攻守兼備的優質標的，如華潤置地、中國海外及越秀地產，分別予目標價３３﹒８９元、１６﹒３３元及７﹒１元，均予「跑贏行業」評級。　＊何啟俊：金九銀十地方政府或鬆綁政策，潤地２０元中海外１２元可買入短炒＊　　　俊賢資產管理投資總監何啟俊指，自從５月中央連番出大招至今，內地樓市仍沒太大起色，市場開始信心不足。雖然早前的三中全會賦予地方政府房市調控自主權，最近的政治局會議又提到支持收購存量房用作保障房，並要房企做好去庫存，但確實看似無更多新措施落地。而７月無論內房銷售及樓價都仍低迷，但踏入８月、「金九銀十」時間，地方政府或會鬆綁政策望刺激樓市，內房每逢有政策推出或可短炒一轉。　　不過，何啟俊建議，即使只是短炒也只宜揀選財務穩健的大型國企如華潤置地及中海外，其中潤地跌至２０元邊應會有支持，中海外跌至近１２元料有技術支持，到時可買入博反彈。至於貝殼雖是做代理，但其銷售及財務表現也受樓市影響，與內房掛勾，股價走勢相若，不建議吸納。　　內房股今日普遍下挫，越秀地產跌９％收報４﹒５５元，華潤置地跌３﹒４１％報２２﹒６５元，龍湖跌５﹒４１％報９﹒６１元，中海外跌１﹒７４％報１２﹒４４元，萬科跌４﹒２％報４﹒１１元，綠城中國跌３﹒７２％報５﹒６９元，富力地產（０２７７７）跌１﹒２３％報０﹒８元，融創中國（０１９１８）跌４﹒７２％報１﹒０１元，雅居樂（０３３８３）跌４﹒０４％報０﹒４７５元，世茂集團（００８１３）跌６﹒７６％報０﹒６９元。　撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉

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