《經濟通通訊社記者柳英傑２０日報道》２０２４年樓市受惠於財政預算案全面「撤辣」、《施政報告》放寬「新資本投資者入境計劃」及減息周期開始，今年樓市交投有所回暖，一手及二手私人住宅登記量同創３年新高，惟今年樓價仍於歷史高位回落近三成，全年樓價暫累跌６﹒８％。美國將放慢減息步伐，高息環境將持續，明年樓市能否轉勢止跌回升？機構普遍預期明年樓市回穩，預料明年樓價可回升５－１０％，惟仲量聯行及大摩均看淡明年樓市，仲量聯行料明年中小型住宅及豪宅樓價均跌約５％，大摩則料明年樓市先跌後回，全年樓價僅持平。　＊港Ｐ年內累減０﹒６２５厘＊　　　回顧２０２３年７月，美國宣布加息後港銀亦隨即上調最優惠利率至５﹒８７５厘，以借貸額５００萬元計，加息前及加息後的每月供款額相差約１﹒６％，而全期利息支出則上升２０萬元，即約４﹒１％。由２０２３年７月到２０２４年９月息口橫行期間，時長多達１４個月，業主均處於「捱打」局面。　　　直到今年９月美聯儲啟動減息周期，美國年內連續３次減息，共已減息１厘，同時本港銀行最優惠利率亦已累減３次，共減息０﹒６２５厘。但根據美國議息聲明，今年美國減息累計１厘後，明年減息步伐將會減速，減息周期將延續至２０２７年。中原按揭指出，預期明年美國將進一步減息，幅度可達０﹒５厘至０﹒７５厘，明年美息可望回落至４厘以下水平。美國續減息，料港Ｐ將進一步下調０﹒２５厘後完成減Ｐ周期，屆時港按息將減至３﹒２５厘。　＊財政預算案全面撤辣提振樓市＊　　　２０２４╱２５年度《財政預算案》於今年２月公布，同時為今年樓市帶來一支「強心針」，財政司司長陳茂波當時就宣布所有樓市「辣招」即日起撤銷，金管局更調整自用住宅物業及非住宅物業按揭成數，價值３０００萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至７成。　　　樓市撤辣後市場反應明顯，撤辣後３個月，一手成交量逾７３００宗，較撤辣前３個月大幅急升逾２﹒７倍。二手住宅交投同樣向好。撤辣後２個月，二手住宅錄９８８８宗成交，較撤辣前２個月錄４９２０宗，升約１０１％。　　　另外，當時政府就強調不擔心「辣招」全撤後樓市會再掀起炒風。事實上，當時樓市出現不少「摸貨」成交，物業種類涵蓋住宅至到工商舖，其中荃灣翠濤閣就有業主買入單位僅２０日，將單位以４３０萬元「摸出」，成為撤辣後首宗曝光「摸貨」成交。反映撤辣後市場似乎未有如政府預期。當時大型銀行為求保障自身利益傳出停做「摸貨」按揭，即承接「摸貨」的下一手買家，或會未能承造按揭，令當時炒風有所緩和。　＊施政報告為樓市引活水＊　　　繼《財政預算案》出台多項提振樓市政策後，於今年１０月的《施政報告》中提出放寬「新資本投資者入境計劃」容許投資５０００萬元或以上住宅物業，計算入投資總額上限為１０００萬元，以及放寬住宅物業按揭成數上限至七成。配合政府近年推行「搶人才」方針，一連串政策推動下整個樓市交投活躍，特別豪宅最能受惠。　　　《施政報告》出台近一個月內，全港２１個新盤合共錄得約７５宗樓價逾５０００萬元成交，涉及金額逾７１﹒７億元，較《施政報告》公布前一個月錄得約４５宗及３６﹒３億元，分別上升近７成及近１倍，估計當中不乏內地買家或國際投資者，當時甚至單日連錄３宗逾億元成交，包括保利置業（００１１９）「瑧譽」、長實（０１１１３）波老道超級豪宅「２１　ＢＯＲＲＥＴＴ　ＲＯＡＤ」均錄成交。　＊金管局助建期買家上車＊　　　除卻上述兩大重磅報告提出的「托市」政策外，金管局亦有措施支持。當中包括推出物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施、推出９項措施支持中小企、豁免按保計劃下的業主自住要求，將物業出租等等。　　　在過去三年，官方住宅樓價從高位下調超過２５％。部分買入樓花住宅物業並選擇建築期付款的買家，在申請按揭貸款時，可能遇到物業估價低於成交價的情況，面臨需要「抬錢」上會的情況。所以金管局在近日，推出一次性特別安排，銀行可以向合資格用家提供最高８成的按揭貸款，以及上調「供款與入息比率」上限至６成。　＊長實追收撻訂買家差價＊　　　在過去三年，官方住宅樓價從高位下調超過２５％。於高位一是「抬錢上會」二是「撻訂離場」，不過就算「認輸」撻訂離場的買家亦並非沒有「手尾」跟進。於今年８月，長實旗下洪水橋新盤＃ＬＹＯＳ，傳出向撻訂買家「追收差價」事件，即發展商在收回單位並減價售出單位後，業主需要補回重售後的差價。最終事件在長實執行董事趙國雄表示，集團與有困難的買家商討解決方案，盡量協助上會。同時其他發展商當時亦宣布並不會追收撻訂買家差價，事件得以平息。　＊樓價跌回約８年前低位，明年料止跌回穩＊　　　差估署１０月私人住宅售價指數報２９０﹒１點，按月回升０﹒６％，暫終止５連跌，惟由年初至今已累跌６﹒８％，並跌回約８年前、即２０１６年水平。但對於明年樓價走勢，各大代理以及大行普遍看好。滙豐環球研究指出，預計２０２５年樓價將按年上升５％。戴德梁行就指出，２０２５年若息口能夠持續向下，以及股票市場表現穩定，明年住宅成交量有望比今年提升５％－８％至５﹒６萬－５﹒８萬伙水平，支持整體樓價反彈約５％。　　　至於中原地產表示，預測明年樓價有望見底回升，全年看升約１０％，租金料升約５％；美聯地產則指出，展望２０２５年，多項利好因素湧現，預期明年樓價回升約５％，租金再升６％，「租金升、樓價跌」的背馳現象繼續出現。　　　仲量聯行與大摩則持有相反意見，仲量聯行料明年中小型住宅及豪宅樓價均跌約５％，大摩則料明年樓市先跌後回，整年樓價持平。　＊料負資產宗數約１０萬宗，接近沙士時水平＊　　　金管局於１０月公布第三季末負資產宗數為４﹒０７萬宗，較第二季末３萬宗上升約３４﹒４％，創自２００３年第四季後近２１年新高。仲量聯行香港主席曾煥平表示，預料目前負資產情況較政府估計的２至３萬宗嚴重，預計連同財仔及發展商２按等財務公司計，料目前約有１０萬宗，已接近２００３年沙士時水平。　＊啟德或成明年供應重鎮＊　　　地政總署於１１月份批出１０個項目預售樓花同意書，合共提供５５２１個單位，數目較１０月１６３３伙按月大幅上升約２﹒３８倍，並創自２００２年１１月後的２２年新高。截至１１月底，市場仍然有２﹒２３萬伙的貨尾單位，令到全新而隨時可銷售的單位數目達３﹒８８萬伙，按月增加約１３％。據統計，單單四大發展商包括新地（０００１６）、長實、新世界（０００１７）、以及恒地（０００１２）預告將於明年推出的新盤單位數量就已達１﹒５萬伙。當中供應最多的地區為啟德區，該區明年料錄３７７２伙單位推出市場。　　　

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