《經濟通通訊社１６日專訊》行政長官發表新一份施政報告，宣布放寬住宅物業按揭成數上限，不論是否首置、自住或收租一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成，回復至２００９年開始實施逆周期措施以前的水平。施政報告同時優化新投資移民計劃，即日起容許購買５０００萬元以上住宅物業，獲計算入投資總額上限１０００萬元。本地地產股今日普遍上升，其中恒地（０００１２）及新世界（０００１７）都曾飆逾半成。新措施對提振樓市有多大作用？地產股可否再吼？應如何選擇？　＊優化投資移民准買５０００萬以上豪宅，黃光耀：豪宅將受追捧＊　　　行政長官李家超於新一份施政報告表示，將優化「新資本投資者入境計劃」，即日起容許投資住宅物業，相關物業成交價須為５０００萬元或以上；投資於房地產獲計算入投資總額上限為１０００萬元。另外，明年３月１日起，透過申請人全資擁有的合資格私人公司的投資，可計入合資格投資金額內。　　會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示歡迎施政報告優化「新資本投資者入境計劃」，認為可以刺激海外人士及專才對豪宅的需求，並吸引國際投資者重投本港物業市場。集團旗下之豪宅物業如山頂項目及特色單位將受追捧。　＊放寬住宅按揭成數上限至七成，供款與入息比率上限調整為五成＊　　　另外，李家超表示，考慮到最新經濟及金融環境，在繼續維持銀行體系穩定的前提下，金管局將放寬住宅物業的按揭貸款條件，不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。至於非住宅物業，有關按揭成數上限及供款與入息比率上限亦會調整至同樣水平。　＊經絡：放寬按揭成數，料帶動大碼物業及第二套房交投＊　　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次政府進一步放寬按揭成數及供款與入息比率，相信能帶動有能力的投資者入市，料大碼物業、放租物業以及第二套房的交投將有所上升，對樓按市場屬正面支持。有關修訂同樣適用於非住宅物業，曹德明認為，在現時是一個合適的時間，可讓早幾年受疫情及樓價下行影響較嚴重的中小企業主，更容易出售或加按套現手頭上的非住宅物業以作融資，紓緩部分受影響的中小企業主，亦能支持現時經濟持續復常。　　此外，政府優化「新資本投資者入境計劃」，容許投資５０００萬以上住宅物業，曹德明表示，過往計劃限制申請人須投資非住宅房地產，現時政府優化計劃至容許投資住宅物業，料可進一步引進更多人才以及吸引更多新資金落戶香港，為本港創造更多商機及投資機會，另外可帶動豪宅交投，對住宅物業市場帶來提振作用。　＊中原按揭：料刺激買多層樓需求，美聯：今季樓價有望回升３％＊　　　中原按揭董事總經理王美鳳表示，金管局全面將按揭成數一律放寬至七成，估計可吸引各方潛在需求買家入市，樓市更具動力多元發展。今年租金續升令現時租金回報率升至平均達３﹒５％，部分物業單位的租金回報率更達４％以上，加上本港進入減息周期、樓價見底回穩機會增加，是次按揭成數放寬讓買樓收租人士的按揭成數由六成上調至七成，另對於已有自住物業按揭人士買多層樓收租，首期及入息要求均有所降低，料可吸引更多潛在買樓收租人士入市。　　美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，今次施政報告對本港樓市有深遠影響，相信新措施有助促進物業成交，進而令樓價止跌。估算在眾多利好因素帶動下，第四季一手成交量有望升至５０００宗，按季升逾１﹒１倍，並創２２個季度（５年半）新高；二手方面，料同期錄１００００宗，按季升近二成。同期樓價預計有望回升約３％，全年跌幅將收窄至５％內。不過，他稱施政報告對人才留港的力度不足，若然採納市場建議放寬高才通在港置業計劃，相信有助增加人才留港的意欲。美聯移民顧問高級策略總監鄭天殷表示，施政報告公布後，即時收到近１０宗有關「投資移民」的相關查詢，預期有助刺激更多新投資移民申請來港。　＊新盤搶客周末二手成交跌近２０％，新地天璽．天次輪２３８伙沽清＊　　　值得一提，近日新盤銷情熾熱，搶走部分二手客源，在剛過去的周末，十大屋苑成交下跌。綜合地產代理數據，十大屋苑在剛過去的重陽節３日長假期，各地產代理分別錄得９至１４宗成交，若單計周六及周日，美聯及中原最多錄得９宗成交，按周跌近２０％。利嘉閣表示，近日多區有新盤開售，買家選擇多，加上定價吸引，導致二手十分被動，相信要待政策明朗化才有較明顯起色。美聯則認為，各區睇樓量仍然活躍，只要一手向隅客陸續回流，二手交投可望穩中向好。　　新盤則繼續熱賣，新地旗下啟德天璽．天在剛過去的周末進行次輪銷售，２３８伙全數沽清，有大手客斥資５６００萬元購入８個單位，發展商加推新一批１４９個單位，折實價５０９萬元起，加價２％至３％，最快本周末開售。此外，會德豐地產旗下日出康城ＰＡＲＫ　ＳＥＡＳＯＮＳ，於重陽節長假期周末售出３６伙，套現近２億元。另九龍建業旗下將軍澳海茵莊園，３日假期累售１５伙，套現逾８５００萬元。新世界跟遠東發展（０００３５）合作發展的啟德柏蔚森系列，３日假期沽出２１伙。長實（０１１１３）旗下黃竹坑站Ｂｌｕｅ　Ｃｏａｓｔ　ＩＩ收約３０００票，按兩張價單２３６伙計算，超額認購１１﹒７倍。　＊瑞銀：物業價格或開始回升，地產股有望持續反彈＊　　　另瑞銀近日發表報告指，香港樓價於２０１８年以來已調整２８％，主要由於鎖息上限隨著利率上升而高企。然而，在利率下調、有限供應、人口流入及租金上升的情況下，物業價格或從此開始回升，料至２０３０年住宅租金複合年均增長率達５％。　　瑞銀對本港地產股持正面態度，認為行業現價較平均資產淨值（ＮＡＶ）折讓達５６％，仍處於１９９４年以來的低估值範圍，地產股有望持續反彈，行業首選為恒地　、嘉里建設（００６８３）及新地（０００１６），其中新地目標價由８０元升至１０２元，評級由「中性」升至「買入」；恒地目標價由２７元升至３０元，嘉里建設目標價由１７﹒８元升至２０元，均予「買入」評級。另信和置業（０００８３）目標價由１１元降至１０﹒７元，予「買入」評級。　＊郭家耀：新措施可增買家入市意欲，恒地新世界彈力較強可分注吸＊　　　宏匯資產管理投資總監郭家耀表示，施政報告推出的新措施對樓市屬正面，可增加買家的入市意欲，其中准買５０００萬元以上豪宅計入投資移民資格，應可助地產商減低相關庫存，事實上現時１５００萬元以上物業正缺乏買家。而放寬住宅物業按揭成數上限，亦可提高置業靈活度。此外，相信本港會繼續跟隨美國減息，近期新盤銷情也不錯，加上新措施加持，對於恒地及新世界此類庫存高、債務負擔重的地產商特別有利，此前它們股價亦跌得較急，料反彈空間也較大，可優先考慮，現價可分注吸納，不過其風險也較大，並要配合大市回穩，而樓市真正復甦亦需要一段時間，不會一蹴而就。　　地產股今日普遍造好，新地升０﹒８１％收報８６﹒７元，恒地升２﹒５８％報２５﹒８元，長實升１﹒３７％報３３﹒３５元，新世界升１﹒７４％報８﹒２元，信置升２﹒６４％報８﹒５７元，嘉里建設升３﹒７１％報１６﹒７８元，惟港鐵（０００６６）跌２﹒３６％報２９元。另李家超表示，港府已向中央請求進一步優化內地居民來港旅遊簽注，包括恢復深圳一簽多行，收租股亦造好，九龍倉置業（０１９９７）升１﹒２２％報２４﹒９元，領展（００８２３）升０﹒６６％報３８元。　撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉

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