《經濟通通訊社５日專訊》市傳中銀香港（０２３８８）、恒生（０００１１）及渣打（０２８８８）相繼恢復按揭現金回贈，而滙豐雖然未有重啟現金回贈，但已重新推出預先批核服務，消息令一眾地產股今日造好，新地（０００１６）、恒地（０００１２）及新世界（０００１７）等都升約２％。雖然本港樓價持續下跌，但瑞銀指隨著美國快將減息，香港最快年底跟減最優惠利率（Ｐ），料明年樓價走勢平穩，大摩更料樓價明年回升５％，部分地產股或可再部署吸納。　＊恒生渣打中銀重推按揭現金回贈，滙豐重推預先批核服務＊　　　據本地傳媒引述消息指，恒生銀行日內推出現金回贈，回贈額度介乎０﹒１至０﹒２％，主要針對４００萬元以上的按保客人，以及目標客群之一，即有穩定出糧記錄人士。另外，渣打上月已重啟現金回贈，按揭額度６００萬以上可享有０﹒１至０﹒２％的回贈。報道又指，滙豐雖然未有重啟現金回贈，但亦已重新推出預先批核服務，即準買家入市前已可向該行申請按揭，待購買物業及正式簽約後，銀行便可直接批出按揭貸款。　　另此前有報道指，中銀香港近日重啟現金回贈優惠，所有新買樓，包括一手現樓、樓花及按保，不論按揭貸款金額多少，均予０﹒１至０﹒２５％回贈；倘貸款金額達１０００萬元以上，最高可享０﹒２５％回贈。　＊中原：樓市陷沙士後最長跌浪，新界四成屋苑呎價不足萬元＊　　　不過，發展商頻頻劈價賣樓，令二手樓價跌勢加劇。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，本港樓價已連跌兩年，今年以來再跌近５％，創２００３年沙士後樓市最長跌浪。目前全港１３８個主要大型屋苑，已有近兩成屋苑呎價跌穿１萬元水平。其中新界有四成屋苑呎價不足１萬元，當中荃灣荃威花園最新呎價僅７３６７元，成為全港呎價最低藍籌屋苑。而隨著美國９月開始減息，預料第四季樓市可否極泰來，樓價止跌回升，甚至追回今年失地，即全年樓價有機會「打和」。　　政府今年２月底宣布全面撤辣，市場一度轉旺，惟大批購買力被消化後，樓市無以為繼。踏入９月，市場憧憬減息，惟發展商續劈價清貨，近日接連有市區新盤減價促銷，減幅高見四成，令二手樓價面臨更大下調壓力。中原城市領先指數ＣＣＬ上周報１３８﹒１７點，按周跌０﹒３２％，已連跌４周，累跌逾２％，創近８年新低。目前樓市已由２０２１年歷史高位１９１﹒３４點累跌近２８％。而近年租金逆市向上，某程度上亦反映部分市民對後市缺乏信心，寧願租樓也暫緩入市。　＊瑞銀料香港最快年底減Ｐ，明年樓價走勢平穩＊　　　瑞銀投資銀行大中華研究部總監連沛堃指，市場預期美國未來一年減息２００點子，該行料最快今年底或明年初香港才會跟減最優惠利率（Ｐ）。雖然基於租金水平，該行對樓市不太悲觀，惟本港失業率有惡化趨勢，料明年樓價屬平穩走勢。　　基於市場因素，本地地產股估值模型由每股資產淨值轉移至派息水平。連沛堃指，針對本地地產股股價水平，要留意槓桿、現金流之外，亦要關注股票流通量、短債比例，如大股東持股較多的公司較少機會減少派息。　＊大摩：料港樓價受惠減息明年回升５％，偏好新地領展九置＊　　　摩根士丹利發表最新研報指，香港會受惠於美國息口降低及內地經濟較高增長。就算缺乏內地增長，美國減息亦會利好現時處於估值新低，但亦提供到穩定及高股息率的本地地產股。料今年本港樓價跌８％，但受惠於美國減息，料明年可回升５％。　　據大摩估算，香港銀行同業拆息（ＨＩＢＯＲ）每跌１００點子，會平均推升本地地產股５％盈利。該行偏好盈利前景穩定及於減息後潛在給予較高派息的新地、領展（００８２３）、九倉置業（０１９９７），分別予目標價１０４元、４１元及２８元，均予「增持」評級。此外，恒地及嘉里建設（００６８３）亦會受惠，惟新世界、恒隆地產（００１０１）、希慎（０００１４）則看法謹慎，由於基本面續面對挑戰，就算減息，明年派息仍存風險。　＊花旗：地產股受惠租金彈性及減息預期，首選恒地太地領展＊　　　花旗表示，對本港地產商旗下租金收入具一定彈性持正面看法，預期美聯儲局９月議息會議將會降息，市場已收到正面回饋，因為租金比預期更有彈性可支持現金流入；第二是本港每個周末前往深圳或深圳北行穩定在約５５萬人次（８月３１日至９月１日暑假後按周跌１２％）；第三零售額整體降幅收窄，特別是非必需品零售額，同時奢侈品零售整合仍在持續；第四是隨著房屋租金上漲，負利差收窄（目前收益率為３﹒３至３﹒４％）。　　花旗美國經濟學家預計美國９月及１１月降息５０個基點，料對本港地產業屬好兆頭，儘管行業問題仍會長期存在，但仍有數家公司捍衛穩定的股息和進行若干回購，行業首選股為恒地、太古地產（０１９７２）及領展。　＊李偉傑：銀行重推按揭現金回贈消息正面，信置可吼惟房託更值博＊　　　華盛證券財富管理部董事李偉傑指，銀行重推按揭現金回贈優惠屬正面消息，對樓市應會有些幫助，但最重要仍要看市民買樓意欲及能力。樓市主要受供應、需求及利率影響，其中利率方面，預期美國本月開始減息，香港最快年底減Ｐ，今年下半年及明年樓價確有機會喘穩，但仍要審慎看待，始終金融市場表現未見明顯好轉，在缺乏財富效應下，買樓意欲恐難提升，加上若經濟仍然受壓，樓市也難復甦，而港府為招攬外地人才而推出的「高才通計劃」能否同時為樓市帶來幫助仍有待觀察。　　至於可否開始部署地產股？李偉傑指，美國９月１８日才公布議息結果，加上仍有地產股未公布業績，不需急於入市，其中新地於今日收市後放榜，可留意其撥備減值及債務情況。若想買地產股暫可留意信置（０００８３），公司不見有很大債務問題，資金充裕，應可捱過行業逆境，近期股價主要於８至８﹒５元上落，回至近８元可買入，開始減息後料可上望９元。不過，收租股尤其領展等ＲＥＩＴｓ（房託基金）比地產股更值得吸納，減息有助其減少利息支出，且它們的股息率也較高。　　地產股今日普遍造好，其中嘉里建設及領展都升逾３％，其他大多升約２％，惟恒隆地產股價偏軟。　　　　　　　　　　　　部分地產股今日表現　　　　　　　　　　　＝＝＝＝＝＝＝＝＝　　　　　　股份（編號）　　　　收市價（元）　　　變幅　　　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　嘉里建設（００６８３）　　１４﹒６０　　升３﹒６９％　　　領展（００８２３）　　　３７﹒２０　　升３﹒６２％　　九龍倉集團（００００４）　２０﹒４５　　升２﹒８７％　　長實集團（０１１１３）　　３１﹒４０　　升２﹒６１％　　恒基地產（０００１２）　　２３﹒８５　　升２﹒３６％　　希慎興業（０００１４）　　１２﹒１０　　升２﹒２８％　　新世界發展（０００１７）　　６﹒７５　　升２﹒１２％　　九倉置業（０１９９７）　　　　２２　　　升２﹒０９％　　太古地產（０１９７２）　　１３﹒９０　　升１﹒９１％　　新鴻基地產（０００１６）　７５﹒１５　　升１﹒９％　　　信和置業（０００８３）　　　８﹒２４　　升１﹒８５％　　港鐵公司（０００６６）　　２６﹒７５　　升０﹒５６％　　恒隆地產（００１０１）　　　５﹒６３　　跌０﹒１８％　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉

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