瑞銀研究報告指出，美國減息後，香港一手成交及二手交易量基本上沒有變化，又指新地(00016)旗下啟德項目「天璽．天」昨日(23日)公布首張價單，折實平均呎價僅1.97萬元，料首張價單新地將錄負發展利潤率40%。

*發展商定價仍然保守*

　　報告指出，發展商定價仍然保守，例如新地元朗項目The YOHO Hub Il以1.43萬至1.45萬元推出188個單位；英皇國際(00163)旗下跑馬地項目One Jardine's Lookout以1.79萬元出售50個單位，低於附近的嘉里建設(00683)旗下跑馬地「THE ASTER」的2.6萬元成交呎價。

*天璽．天首張價單將錄負發展利潤率40%*

　　新地旗下啟德項目「天璽．天」昨日公布首張價單，折實平均呎價僅1.97萬元，價單涵蓋182個單位，主要與附近的二手成交呎價相約，但新地於2018年收購該土地，總土地溢價為251億元，或平均每呎土地成本為1.96萬元。假設每呎建築成本為5500元；每呎融資成本為3418元；加上85%地積比率，估計首份價單潛在約40%的負發展利潤率。

*「天璽．天」均價較預期低，對啟德跑道區其他發展商影響負面*

　　瑞銀認為，「天璽．天」所定的均價低於預期，將對其他在啟德跑道區其他發展商帶來負面影響，包括恒地(00012)、新世界發展(00017)、中海外(00688)及華潤置地(01109)。該行預期這將對發展商的短期股價表現構成壓力，但相信其後股價表現將取決於「The YOHO Hub II」、「One Jardine's Lookout」及「天璽．天」的實際銷售額。

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《經濟通通訊社24日專訊》

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