《經濟通通訊社５日專訊》內地房地產協調融資機制出台至今滿３個月，早前有傳中國監管機構敦促銀行在６月底前完成所有「白名單」住宅項目貸款的批准和發放，近期確見銀行放貸力度有所增加，過去一個多月共有１２６０億元人民幣貸款獲批。不過，內房股股價未見受太大刺激，可能與３月銷售仍無明顯復甦有關，數據顯示３月百強房企銷售金額按月升９３％，惟按年仍跌４６％，僅個別國企內房表現較佳，如中海外（００６８８）３月銷售額按年只跌４％，且業績對辦，與華潤置地（０１１０９）去年盈利均按年升逾一成兼增派息，中海外股價績後由低位累升約一成，此類國企內房可否再吼呢？抑或整個板塊仍不宜沾手？　＊銀行增「白名單」放貸，過去４０日１２６０億人幣貸款獲批＊　　　３月廣州、武漢、蘭州、東莞等多個城市陸續公布了第二批房地產融資「白名單」項目，另有傳中國監管機構敦促銀行在６月底前完成所有「白名單」住宅項目貸款的批准和發放。《央視新聞》引述住建部報道，目前中國３１個省份和新疆生產建設兵團均已建立省級房地產融資協調機制，中國所有地級及以上城市已建立房地產融資協調機制，截至３月３１日，共１９７９個「白名單」項目共獲銀行授信４６９０﹒３億元人民幣，１２４７個項目已獲得貸款發放１５５４﹒１億元人民幣。　　對上一次住建部公布有關數據是在今年２月２０日，由機制出台至當日，有５７個城市１６２個項目獲得銀行融資共２９４﹒３億元人民幣。按推算，即由２月２１日起截至３月３１日，各類房企從「白名單」項目中取得的貸款共１２５９﹒８億元人民幣，銀行放貸力度有所增加。　＊克而瑞：百強房企３月銷售操盤額按年跌４６％，按月升９３％＊　　　另外，內房近日陸續公布３月份銷售數據。房地產研究機構克而瑞最新統計數據顯示，今年３月百強房企實現銷售操盤金額３５８３﹒２億元人民幣，按年跌４５﹒８％，仍保持在歷史較低水平，惟按月升９２﹒８％。首季百強房企實現銷售操盤金額７７９２﹒４億元人民幣，按年跌４７﹒５％。克而瑞指，儘管政策面持續優化、釋放利好，但市場信心支撐不足、需求及購買力低迷，行業預期尚未得到明顯修復。今年首季重點３０個城市新房成交規模累計按年下降５２％，降幅進一步擴大。預計４月新房成交規模或將延續弱復甦走勢。　　至於個別房企銷售表現，碧桂園（０２００７）３月共實現歸屬股東權益的合同銷售金額約４３億元人民幣，按年跌８２﹒８％，歸屬股東權益的合同銷售建築面積約４５萬平方米，按年跌８５％。合景泰富（０１８１３）３月預售額１０﹒７億元人民幣，按年跌７２﹒２％，預售建築面積約為７﹒６５萬平方米，按年跌６２﹒９％。雅居樂（０３３８３）３月預售金額合計１４﹒３億元人民幣，按年跌６６﹒４％；首３個月預售金額合計５３﹒６億元人民幣，按年跌６８﹒１％。萬科（０２２０２）３月銷售金額２４５﹒１億元人民幣，按年跌４２﹒５％；首季累計銷售金額５７９﹒８億元人民幣，按年跌４２﹒８％。中海外３月合約物業銷售金額約４１２﹒１１億元人民幣，按年下降４﹒１％，銷售面積約為１０３﹒５２萬平方米，按年下降４９﹒７％。首３個月累計合約物業銷售金額約６０２﹒０６億元人民幣，　累計銷售面積約２０２﹒２２萬平方米，分別按年下降２８％及５２﹒６％。　＊中海外潤地去年盈利均按年升逾一成，龍湖去年少賺４７％＊　　　值得留意，內房股近日陸續放榜，業績表現迥異，其中中海外去年盈利為２５６﹒１億元人民幣，按年升１０﹒１％；派末期息每股４５港仙，按年增１２﹒５％，連同中期息３５港仙，全年共派８０港仙，按年持平。期內收入為２０２５﹒２億元人民幣，按年升１２﹒３％。經營溢利為４０５﹒３億元人民幣，毛利率２０﹒３％。華潤置地去年盈利亦按年升近１２％至３１３﹒６５億元人民幣，末期息增近２％至１﹒２４３元人民幣。　　龍湖（００９６０）去年盈利則按年跌４７％至１２８﹒５億元人民幣，末期息削七成至０﹒２３元人民幣。越秀地產（００１２３）去年盈利為３１﹒８５億元人民幣，按年跌１９﹒４％，派末期息０﹒１４８港元，連同中期股息，全年派息０﹒３８港元，佔核心淨利潤的４０％。期內收入８０２﹒２２億元人民幣，升１０﹒８％。此外，碧桂園、融信中國（０３３０１）及當代置業（０１１０７）等未能在期限前刊發經審核的全年業績，近日已齊齊停牌。　＊滙證：內房今年盈利或見底反彈，偏好中海外潤地＊　　　滙證發表最新研報指，去年內房業績充滿挑戰，但由於內房股價年初至今已下跌１２％，相信已反映大部分不利因素，因此業績對股價帶來的影響溫和。滙證將覆蓋範圍內的內房股２０２３至２０２５年盈利預期下調７％至１５％。利潤率和存貨減值將成為業績關注焦點。前景更穩定的國企內房在市場情緒好轉時將處於更有利的復甦位置，另預計內房股今年利潤率和盈利可能因低基數而見底反彈。　　滙證偏好中海外及華潤置地，分別予目標價１８﹒６元及４６﹒２元，評級均為「買入」。滙證同時下調龍湖、越秀地產和建發國際（０１９０８）目標價，龍湖由１６﹒６元降至１４﹒４元，越秀地產由９﹒２元降至７﹒２元，建發國際由２５﹒４元降至１８﹒８元，因預料盈利存在下行風險，惟三隻股份均仍予「買入」評級。　＊建銀國際：內房３月銷售按月反彈，看好中海外潤地越地等＊　　　建銀國際指，內房３月合約銷售按月反彈，但按年下跌，不過主要開發商的銷售目標保守或無銷售目標，市場復甦需要時間來確認。內地主要開發商３月合約銷售平均按年下降５６％，整體下降４６％。由於２０２３年第一季的高基數以及隨後幾個月的市場調整，２０２４年第一季的平均和整體跌幅仍然較大，分別為５８％和５２％。惟受到今年農曆新年影響，按月反彈幅度平均為８３％，總計為１２１％。在優質的國有企業中，３月銷售額激增２４４％，其中中海外增３８５％，華潤置地增２２３％，越秀地產增２０４％，綠城中國（０３９００）增１６５％。繼這一顯著反彈之後，這些優質開發商同比減幅從２月的６１％收窄至３月的２４％。　　另建銀國際指，少數開發商在３月的業績期間透露銷售目標，但都只是軟目標，僅中海外和越秀地產有銷售目標，即２０２４年分別增長５％和３﹒５％。儘管３月銷售明顯回升，距離正增長及增長持平還有一段長路要走。雖然３月的銷售令人鼓舞，但這只是內地房地產市場觸底的早期訊號，若銷售和房價持續穩定，才是更為可靠的指標。建銀國際看好中海外、華潤置地、越秀地產及綠城中國，均予「跑贏大市」評級。　＊深圳３月二手成交倍增，惟逾８０％成交價低於參考價＊　　　此外，深圳二手樓市場「以價換量」趨勢仍在持續。據深圳市房地產中介協會統計，今年３月深圳全市二手房買賣錄得５１９６套，環比增長１１６﹒６％，同比增長５﹒１％，已升破５０００套行業榮枯線標準。深圳於２月７日發放重磅政策放寬限購令，深圳戶口購房不再要求社保年限，非深圳戶口社保年限５改３，且房貸利率有所下調，加上３月份是樓市傳統「小陽春」，分析指種種利好因素合力促進樓市恢復。　　不過，成交量突破榮枯線的背後，和樓盤集體降價放售亦有一定關係。深圳市房地產中介協會指，從實際市場走訪與協會部分會員機構反饋得知，３月份二手房成交價低於參考價的佔比同比顯著提升；樂有家研究中心數據顯示，上月成交的二手房中有８１﹒４％單位成交價低於參考價，其中有２０﹒４％成交價低於參考價超過兩成。　＊熊麗萍：債務問題需時解決不值博，中海外潤地也只可炒波幅＊　　　資深財經分析師熊麗萍表示，銀行對內房「白名單」項目放貸看似加快，其實只因監管當局施壓，銀行惟有追回部分進度，但它們是否願意放貸予陷困內房仍要觀察。即使銀行願意放貸，但內房要解決債務問題仍有賴銷售復甦，以及能否出售資產套現，兩者均需時間。個別內房股近期藉著如業績及「白名單」審批等消息略有反彈，最多也只可炒上落，上望空間不大，可能只有約一成升幅，且要定下止蝕位，其中中海外料於１０至１２﹒５元上落，一旦跌穿１０元就要小心，華潤置地則料於２３至２６元上落。總之，整個板塊的股份都不值得吸納，想炒波幅也要衡量風險，不如轉吼其他板塊。　　除個別股份外，整個內房板塊今日普遍下跌，其中綠城中國插近８％，萬科跌逾４％。　　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　　　股份（編號）　　　　　收市價　　　　　變幅　　　　建發國際（０１９０８）　１４﹒０４元　升２﹒３３％　　雅居樂（０３３８３）　　０﹒５５元　　升１﹒８５％　　中國海外（００６８８）　　１２元　　　升１﹒０１％　　世茂集團（００８１３）　０﹒４５５元　　無升跌　　　　新城發展（０１０３０）　１﹒０１元　　　無升跌　　　　華潤置地（０１１０９）　２４﹒２５元　跌０﹒８２％　　融創中國（０１９１８）　１﹒０５元　　跌０﹒９４％　　富力地產（０２７７７）　０﹒８９元　　跌１﹒１１％　　越秀地產（００１２３）　４﹒０１元　　跌１﹒７２％　　龍湖集團（００９６０）　１０﹒１２元　跌３﹒２５％　　合景泰富（０１８１３）　０﹒２８元　　跌３﹒４５％　　萬科企業（０２２０２）　４﹒３３元　　跌４﹒２％　　　綠城中國（０３９００）　５﹒６３元　　跌７﹒８６％　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉

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