為低收入家庭提供廉價住房是一個大有潛力的市場。根據保守的預測，未來十年這一市場的全球規模可能高達一萬億美元。

 

為甚麼印度貧民只能住在貧民窟裏？

　　印度政府做過類似統計，目前印度每年的廉價住房需求有近三千萬套之多，市場規模高達2440億美元！然而市場上的廉價住房數量卻非常少，絕大部分的印度貧民只能住在環境極其惡劣的貧民窟裡。

　　這種巨大的供需不平衡，原因一方面是地產發展商看不到這個市場的盈利前景，所以選擇忽略；另一個原因則是這些低收入人群基本都在非正式經濟領域裏工作。他們沒有穩定的收入來源，也無法出示任何財務和納稅證明，而這些都是在獲得貸款、購買住房，或者申請政府廉租房時必須提供的。

 

用市場調查彌補價值鏈上缺失的一環

　　愛創家(Ashoka)是全球最早也是最著名的社會創業家支援網路。為了應對廉價住房市場的供需矛盾，它的印度分部發起了Housing for All（HFA）專案。
 項目團隊意識到低收入市場和中高收入市場完全不同。經驗缺乏是滿足這個市場需求最主要的障礙。在金融機構、地產發展商和社會部門中，沒有人瞭解這個龐大但陌生的市場，也從來沒有人按照市場的真實需求建造他們買得起的房屋。

 

　　於是，專案團隊與兩家對貧民窟情況非常熟悉的社會組織合作，一共訪問了超過七千個低收入家庭，每次訪談都詳細記錄了多達26項指標，包括：家庭每月收入、是否有穩定工作、能否負擔首期、理想的房屋結構等。他們不僅用文字和圖表記錄下資訊，還會用手機拍下這個家庭的地理位置、房屋外觀、室內陳列，從而更深入地瞭解用戶需求，比如小商販希望有空間可以晚上停放三輪車，大多數家庭更偏愛小型公寓等。

 

跨界合作打造全新的價值鏈

　　由於有了扎實的資料，建築設計師在設計房屋時便有了參考, 發展商可以計算成本和利潤率, 金融機構也更願意貸款。那些服務低收入人群的社會組織最瞭解當地情況，很容易取得貧民窟居民的信任，所以他們可以很好地在供需雙方之間起到溝通橋樑的作用，甚至在房屋設計、貸款條款設計等方面提供意見。在這一服務過程中，商業系統與社會系統融為一體，從而形成了HFA所積極宣導的「混合價值鏈」。

　　在專案的前期試點中，僅僅九個月，就售出了1800套廉價住房。但這樣的數量和整個印度的龐大需求相比無疑是杯水車薪。

　　HFA團隊於是進一步優化自己的方案，設計了一個為期四年的扶持專案。這個項目在印度15個城市裡發現並培育創業者，為他們提供市場調查的工具、住房設計的經驗，以及人脈等資源。這些創業者一方面可以幫助發展商在低收入人群中做市場調研和市場推廣，另一方面可以幫助那些有購買意願的人群從金融機構尋求貸款支持。他們通過自己的服務獲得收入，並將其中的一部分交給HFA作為該專案的長期發展資金。

 

　　目前，HFA已經和9家社會組織以及15家商業機構建立了正式合作。它開創的跨界合作模式已在印度15個城市開展，累計受益家庭超過50萬。

 

展望未來

 

　　隨著廉價住房市場逐漸被證明有利可圖，HFA希望會有越來越多的私營企業進入，按照一般的市場規律來可持續地滿足住房需求。那時，HFA便可以從該市場中正式退出，專注於將這一模式向世界上更多的地區推廣。　

　　值得一提的是，HFA模式在解決廉價住房問題的同時，還帶來了一系列其他的好處。它為低收入人群創造了大量的就業機會（目前，約40%的印度勞力直接受雇於建築業）。同時，因為住房條件的改善，低收入人群的安全和健康狀況也會得到改善，醫療開支因此減少。住房還能提升低收入人群的尊嚴和社會地位，並能夠作為抵押物, 為他們增加可用的资本。

    
作者為上海AHA社會創新學院創辦人
guyuan@ahaschool.cn

 

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