香港自去年6月開始經歷「反修例」風波，今年再面對新型冠狀病毒困擾，種種負面因素均反映樓市有向下調整的可能性，唯現時樓價仍然居高不下，有測量行及地產代理認為，樓市前景仍主要受疫情左右，若然情況無急劇轉差，樓市在作價1000萬元以下單位交投承托下，今年樓價最多下行10%。不過，二手業主持貨力增強，情況不能與2003年沙士時期相比，負資產問題難以重現。

 

陳永傑表示，現時樓價指數未完全反映樓價跌勢，料是次跌勢將較緩慢（資料圖片）

 

樓價自去年6月以來僅累跌4%

 

　　反映二手成交的中原城市領先指數CCL（21日）新報178.8點，按周下跌0.02%，惟跌幅未算明顯。即使由去年6月開始的186.26點計，下調幅度亦只有約4%，未能反映所有負面因素對樓價的影響。至於差餉物業估價署公布的私人住宅售價指數，截至去年12月底止，樓價下半年下跌3.81%，全年仍錄4.85%升幅。

 

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑向《經濟通通訊社》表示，現時樓價指數未完全反映樓價跌勢，料是次跌勢將較緩慢，若然疫情無急劇轉壞，樓價再跌3%至5%即可見底。萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文則較為悲觀，他對《經濟通通訊社》表示，預測今年本港樓市會下行5%至10%，其中由於一些外圍因素例如英國「脫歐」、中美貿易磋商等均在上半年發生，所以上半年市況會較為波動，下半年則相對平穩。

 

　　事實上，港府自去年10月放寬按揭保險計劃的樓價上限，亦適用於採用建築期付款的新盤買家，一度激起長實(01113)長沙灣「愛海頌」、佳明(01271)青衣「明翹匯」等新盤銷情不俗。不過，今年發展商推盤步伐明顯放慢，以已開價項目計，伙數較多的大盤只有新地(00016)天水圍「Wetland Seasons Park」，第一期提供710伙，餘下三個均為單幢式項目，合共提供257伙。比起市場原先預測的全年一手供應量2.7萬伙只佔不足3.6%。

 

 

一手供應減 銀行財仔「落雨收遮」

 

　　同時，去年11月初，多間本地銀行為對沖跟隨美聯儲減息令息差收窄，開始陸續削減按揭現金回贈。到近期，一些較受疫情影響的行業「打工仔」，申請按揭時或遭部分銀行收緊按揭審批的入息計算部分。而包括三間發鈔行中銀香港(02388)、匯豐及渣打香港等合共17間港銀，推出包括「還息不還本」計劃在內的支援措施。其中，物業按揭貸款的「還息不還本」主要幫助現有供款客戶，最長可達12個月，在經濟不景的大環境下，或拖延負資產問題，減少銀主盤數量。

 

　　另外，市傳財務公司在發生社會事件之時，鑑於樓市前景未明，已開始收緊按揭，例如不再承造九成按揭，將按揭成數降到六成至八成，又將按息調高。及至疫情爆發後，隨樓市下行風險漸增，成交淡靜，「財仔」審批更嚴謹，甚至停造二按，又把物業估價最少調低10%至15%。

 

萊坊林浩文：社會運動對購買力影響深

 

　　在發展商供應減少，銀行手緊夾擊之下，美聯(01200)預期，本月一手銷售僅錄350伙，按月大跌約七成，創約四年新低；二手則錄約2200宗，亦按月跌約三成，創近15個月新低。相比當年沙士爆發時，香港樓價當時雖然一挫再挫，但是住宅物業仍錄得不少成交，在2003年3月至6月期內，每月平均一手及二手成交量，分別達2100宗及3200宗。相較之下，本月成交料分別減少逾八成及三成。

 

　　另外，在不包括公營房屋之下，該行統計由今年起至本月10日，住宅註冊量僅錄4660宗，按年大跌約17.1%。由於數據有一定滯後，反映自去年12月以來，本港住宅交投已現下降趨勢。當中，成交價格逾1000萬元至2000萬元的跌幅最為顯著，錄479宗，較去年同期的1471宗勁挫約67.4%。相反，面積較細的細碼盤交投量明顯較硬淨，逾600萬元至1000萬元的註冊量反升9.7%至1838宗，反映中型單位仍有一定捧場客。

 

　　林浩文解釋，去年6月至7月的社會運動對零售和經濟影響甚深，影響市場購買力，所以成交量會比樓價先行下滑。不過比起以往，因為有按保計劃的樓價上限長期限制，業主借款不多，持貨能力相對增強，除非很「等錢使」，否則無賤賣的理由。一手方面，受高地價所限，他預期發展商不會大減價買樓，但由於經歷9至10個月的銷情不佳，料疫情過後會先推貨尾，當中以中小型單位為主。

 

代理：剛性需求助千萬元以下單位承接

 

　　中原地產陳永傑透露，現時成交多以1000萬元以下、一至兩房戶為主，因剛性需求強勁，在利率低企的環境下，買樓仍然比租樓划算，二手業主叫價企硬，下調10%已迅速獲承接。他續稱，現況與2003年沙士時完全不同，多得政府早年推出的辣招，樓價無現泡沫，若然樓價大挫三至四成，方會出現負資產問題。

 

　　美聯住宅部行政總裁布少明則指，該行二手樓業主多只願意減價5%至10%，但未來樓價走勢依然要乎疫情會否大爆發。他對《經濟通通訊社》解釋，現時業主供款本金佔七成，利息三成，所以銀行推出「還息不還本」確實可減輕不少業主負擔，至於會否出現負資產或銀主盤問題，則視乎一年後經濟表現。他續稱，相信疫情過後，逾千伙的大盤會以低市價5%至10%開價，到第三、四張價單方慢慢上調。

 

表列部分測量行、地產代理、投行等對樓市預測

 

 

撰文：吳藹林