新一份《施政報告》將於明日(16日)出爐，政府多次表明是次《施政報告》會致力處理深層次的社會問題及矛盾，市場預期將會較多著墨於房屋及土地政策，其中農地轉換料成為焦點。仲量聯行主席兼資本市場主管曾煥平接受本通訊社專訪時表示，政府將四個月以來的社會事件歸咎於樓價過高，年輕人無法「上車」所致，但他強調，香港高樓價問題難在短期內解決，坦言政府即使強推《收回土地條例》，恐怕是姿態多於實際。他建議政府推出更多短期房策，包括修訂土地招標機制及設立公私營房屋發展模式等，令樓價可盡快降溫。

 

 

　　政府去年修訂《長遠房屋策略》目標，上調未來十年公屋供應目標至31.5萬間，即平均每年供應3.15萬間，並將公私營房屋的供應比例，由六四比改為七三比。惟據統計，未來五年公屋平均每年僅約2萬間，只達長策目標的63.5%，如何覓地建屋一直成為難題。而多間外資大行曾發表報告指出，現時香港四大發展商恆地(00012)、新地(00016)、新世界(00017)及長實(01113)合共擁有逾一億平方呎農地，因此市場對《收回土地條例》寄予厚望，期望政府可積極從發展商手上收回農地以興建公營房屋。其中，瑞銀預期，約700萬平方呎農地將會被轉換，以應付未來五年公共發展需要，料可新增住宅供應量逾17.7萬個。

 

四大發展商可用農地不到三分之一 收地增加房屋供應有限

 

　　曾煥平認為，從政府早前突然宣布實施「空置稅」可得知，政府有意釋出兩個訊號，一是表明當局有決心去壓抑樓價，並會在增加土地供應上著墨；其次是決心向所有發展商施壓，包括引用《收回土地條例》向地產商收回農地，相信新一份《施政報告》會集中推出相關措施，以圖紓緩社會怨氣。

 

　　不過，他指出，四大發展商所持有的農地，當中僅不到三分之一可用作建屋，加上收地整個程序動輒多年，從賠償、城市規劃到基建配套等，保守估計起碼需時10年。一旦政府與發展商談不攏，甚至會牽涉法律訴訟，無法短期內解決房屋問題。但長遠而言，確實有助增加供應，惟實質可增加多少，則需視乎收地後撥予用作興建公私營房屋的比例而定。「雖然收地增加供應有限，但起碼好過「明日大嶼」計劃，因後者涉資龐大且需要填海，估計發展時間至少達30年以上。」

 

「港人港樓」無助壓抑樓價 租置計劃未來轉售限制成重點

 

　　有媒體曾引述消息人士報道，政府有意重推讓公屋住戶可買下居住單位的「租者置其屋計劃」，惟暫傾向優先處理目前39條租置屋邨中尚未出售約4萬伙貨尾租置單位，而不是大規模恢復租置計劃。另亦有傳當局正考慮限制外地人在本港買樓，其中一個建議是仿效「空置稅」，在賣地條款上加入新建房屋只能賣給香港居民。

 

　　曾煥平稱，有關措施類似前行政長官梁振英於2012年所提出的「港人港地」，但即使在樓市熾熱期間，內地人來港買樓亦不超過10%，何況近年來受內地外匯管制、人民幣貶值及最近社會事件等因素影響，內地買家來港置業意欲已大減，「今時今日再講『港人港樓』無意思，都幫助唔到樓價」。至於重推租置計劃的確可幫助市民盡快置業，但重推後的售價及他日轉售限制等亦是租戶的關注點。

 

曾煥平認為，租置計劃重推的售價及轉售限制，會是大眾的關注點（Shutterstock圖片）

 

政府土地估價不貼市 建議設立公私營房屋混合發展模式

 

　　事實上，他認為政府有多項短期房策可以推出，令樓價快速降溫，包括修訂現行土地招標機制，主要是在現時市況下，發展商投標出價無疑會較審慎，惟政府產業署評估土地底價並不貼市，促使近來接二連三出現地皮流標的情況。他直言，政府目前仍奉行高地價而非價高者得政策「令人費解」，由於地價與樓價關係密切，而現時香港經濟狀況並不樂觀，料明年更會進一步倒退，相信地價將有下調風險，屆時樓價下行壓力料會加快。

 

　　此外，他亦建議可參考外國設立公私營房屋發展模式，即在賣地條款上要求發展商需將部分單位賣給低收入人士或首次置業者、規定售價不能高於某水平及單位面積等，「這種混合發展模式在外國好流行，如英國倫敦在好貴地區，當地政府亦規定需興建部分單位予資助家庭」。同時，他亦期望政府可與港鐵(00066)商量，將部分地鐵站上蓋地皮用作興建資助房屋，以讓市民有更多在市區「上車」的機會。

 

撰文：黃和美