內房股如何部署？

2024-07-19

　　中共二十屆三中全會昨日(18日)閉幕，公報提到要落實好防範化解房地產等重點領域風險的各項舉措，但無公布對房地產新的刺激政策。內房股早兩日憧憬會有政策出台股價向好，隨著憧憬落空，今日(19日)全面下挫，其中華潤置地(01109)及龍湖(00960)都插逾半成。不過，摩通相信若內房銷售轉弱，中央將出台更多政策。另有機構指，7月多個城市成交量有所回落，但料在利好政策不斷下，後期大概率延續企穩態勢。亦有券商指內房基本因素改善，可吼優質國企內房，此類內房股是否可再留意呢？

（華潤置地網頁截圖）

摩通：三中全會無公布內房新政　惟若銷售轉弱料中央將出招

　　中共二十屆三中全會公報提到，全會強調要堅定不移實現全年經濟社會發展目標，要落實好防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措，並要統籌推進財稅、金融等重點領域改革，增強宏觀政策取向一致性；要落實好宏觀政策，積極擴大國內需求，因地制宜發展新質生產力，加快培育外貿新動能；要健全因地制宜發展新質生產力體制機制，健全促進實體經濟和數字經濟深度融合制度。

　　摩通發表研報指，三中全會關注於中長期改革議題，一如預期並無公布內房新特別政策。然而，如房地產銷售(尤其是房價)轉弱，相信中央將出台更多政策，而下一個可能的時機是7月底的政治局會議。預期在基本情況下，假如內地8月份房地產銷售轉差，估計中央將於8月底或9月推出更多支持措施。從歷史上看，在實際政策宣布前，市場通常會出現各種猜測，因此內房股價亦會上揚，但如沒具體措施出台或規模溫和，內房股應只是短暫反彈。

克而瑞：7月多個城市成交量回落　惟後期大概率延續企穩態勢

　　另方面，據克而瑞研究中心監測數據顯示，儘管進入7月，多個城市成交量有所回落，但預判得益於5月以來從中央到地方利好政策不斷，目前仍處於存量需求釋放周期，加之當前供應、成交基本也降至階段性低位，後期大概率延續企穩態勢，環比持平6月，基於去年7月為全年低點，預期7月同比降幅也將大幅收窄甚至轉正。

　　而內房上半年銷售繼續偏弱，克而瑞表示，百強房企累計銷售操盤金額18518.3億元人民幣，按年降低39.5%，降幅收窄4.7個百分點。單計6月，百強房企銷售操盤金額4389.3億元人民幣，按月增長36.3%，但按年降低16.7%，單月業績規模繼續保持在歷史較低水平。

建銀國際：內房基本因素改善　整合後有更大上升潛力

　　建銀國際近日發表研報指，內房基本因素改善，6月數據明顯回升，市場整合後有更大上升潛力。據國家統計局數據，內地樓市在有利政策措施下，連續兩個月改善，銷售由5月按月增長13.2%加快至6月按月增長50.9%，不過住宅價格跌勢持續，6月70個大中城市住宅樓價按月雖有改善，但按年惡化。近期有關樓市的評論，反映外界揣測樓市見底，雖然復甦的時間及力度仍受爭議，但該行的渠道調查反映外界對市場調整已逐漸淡化。

　　建銀國際偏好優質國營房企如中海外(00688)、華潤置地等，相信這些公司在強勁基本因素支持下，可能逐步被重估，予中海外目標價20.4元，華潤置地目標價36元，越秀地產(00123)目標價7元，綠城中國(03900)目標價11元，均予「跑贏大市」評級。

滙證料內房9月銷售回復按年正增長　薦買中海外潤地越地綠城

　　另滙證指，內地二手市場房地產銷量上升，帶動價格逐步趨向穩定，北京、上海、杭州和南京的二手房價於6月份出現按月增長，扭轉連續6個月的跌勢，意味著首階段復甦，預期內房於9月份的銷售將回復按年正增長。同時，在該行追蹤的8個主要城市中，有5個城市在7月份錄得按月較高的日均銷量。一手房7月至今的銷售有所放緩，但屬預期之內，因開發商於6月底提供優惠條款，而買家也在等待更多支持政策。另外，內房融資更為暢順及便宜，越秀地產近期以2.25厘與2.75厘的歷史新低票息發行5及10年期在岸債券，為市場帶來正面驚喜，令有效融資成本下降。低息成本令優質開發商可改善其債務狀況，並繼續進行土地投資。

　　滙證偏好國企內房股，推薦中海外、潤地、越秀地產和綠城中國，分別予目標價24.3元、44.2元、8.9元及11.3元，均予「買入」評級，認為他們的風險回報已變得更具吸引力，同時偏好地產代理公司貝殼(BEKE.US)，亦予「買入」評級。

遠洋債務重組方案獲通過　萬科向銀行融資147億人幣

　　個別房企消息方面，遠洋集團(03377)公布，一項涵蓋約56.36億美元債務的管理提案主要條款已獲協調委員會成員同意，該委員會成員或已訂重組支持協議等。集團指，重組對價包括本金總額22億美元的新債務，自重組生效後3年起逐步償還，年息3%，餘下債務的債權人可選擇轉換成不計息強制可轉換債券，亦可選擇分派最初每年1%的計息新永續證券。債權人在指定限期前支持重組可獲提早同意或基本同意費用。

　　另萬科(02202)公布，兩家全資子公司深圳九州及重慶溪畔分別以持有的土地抵押給銀行，為公司在銀行融資事項提供相應的擔保，涉及融資金額共達147.28億元人民幣。萬科透露，在本次擔保發生後，公司對外擔保總額將為766.48億元人民幣，佔公司2023年末經審計歸屬於上市公司股東淨資產的比重將為30.56%。此外，越秀地產公布，旗下全資附屬泓景與一家作為貸款人的銀行訂立融資協議，據此，銀行向泓景提供7億港元的定期貸款融資，貸款期由融資協議日期起計364天。泓景於融資協議項下責任由越秀地產擔保。

黃德几：內地經濟疲弱市場信心未復　國企內房也未宜吸納

　　金利豐證券研究部執行董事黃德几表示，今次三中全會對房地產政策未見有新思維，最多只提出一些長期規劃，亦一如預期沒提到減息降準等具體措施，所提及的也是一些早已持續推行的政策。而近日內地公布的經濟數據包括零售、新屋動工及就業等都表現麻麻，次季經濟增長亦不及市場預期，在經濟疲弱下，民眾買樓意欲低，即使減按息等措施不斷推出，一日市場信心未復，樓市只會繼續低迷，再者，新樓庫存仍處於高水平，仍需要時間消化。內房股於次季中段曾出現小陽春，但隨著港股今日連250天線也失守，本就表現疲弱的內房板塊自然無運行，較優質的國企內房同樣股價低迷，暫不宜吸納。

　　黃德几又指，內房唯一比本港地產股有優勢的是內地不存在通脹，仍可憧憬人民銀行在利率方面有寬鬆空間，不過就算再減息幫助也未必太大，因銀行已不斷推出優惠，此等利好因素多少已於市場反映，相信要待經濟改善，民眾收入上升，再配合政府政策，樓市才有望復甦，到時內房股才可再吼。

　　內房股今日全線下跌，大多跌逾4至6%，其中遠洋債務重組方案獲通過，股價曾飆逾一成，最終卻倒跌收市。