樓價在金融風暴後大受打擊，樓價只需12個月時間，就大幅回落，1998年10月樓價由高位回落45%，當時不少高價買入單位的市民，都淪為「負資產」，在2003年6月最嚴重的時期，負資產宗數更超過10萬宗。

 

03年時值沙士，九龍灣淘大花園有單位以55萬元成交，呎價跌至1242元 （經濟日報集團資料圖片）

 

　　市民紛紛歸咎時任行政長官董建華推出「八萬五」政策，但當時政府沒有表明政策改變，直至董建華在接受一個電視台專訪時，以1998年開始再沒有提起「八萬五」為由，反映政策不存在，讓市民感到嘩然。

 

千禧年樓價已經還原93年低位 政府出招大減供應

 

　　在2000年下旬，本港樓價已經還原至1993年的最低位，市民辛苦買入的資產大幅貶值，最終逼使政府推出措施防止樓價再跌，時任房屋及規劃地政局局長孫明揚，在2002年11月推出多項房屋政策，時稱「孫九招」，以管控當時房屋供應過多問題，首先從土地供應著手，即時取消賣地，一年內暫停勾地，要求地鐵及九鐵暫停房屋項目招標。

 

時任房屋及規劃地政局長孫明揚在立法會宣布救市措施 （經濟日報集團資料圖片）

 

　　公營房屋方面，孫明揚將興建公屋改由需求主導，即時結束居屋計劃，終止公屋出售計劃，停止私人參建居屋及房協資助自置居所計劃，先從資助房屋開始減少單位供應。當時為擴大購買需求，取消新盤內部認購限制，同時豁免限購一個單位及兩個車位限制。

　　

公營房屋地皮反變成豪宅「天鑄」

 

　　由當時開始，政府就減少參與私人住宅市場，變相改由私人發展商主宰樓市，原先拆卸的山谷道邨地皮，本用作興建居屋，但由應停建居屋，部分土地由房委會交由政府拍賣，最終由新地(00016)奪得地皮發展豪宅「天鑄」。本身已經建成的私人參建居屋「紅灣半島」，就賣回給發展商，其餘居屋就改作公屋出租或成為政府人員宿舍。

 

紅灣半島因政府改變居屋政策售回予私人發展商 (香港經濟日報集團資料圖片)

 

減少土地供應 造就日後地價升高

 

　　樓價並未因「孫九招」而即時企穩，本港在2003年發生非典型肺炎疫情，更讓樓市雪上加霜，樓價持續下跌，疫情重災區九龍灣淘大花園當年有單位只以55萬元成交價，呎價跌至1242元，相當於當時新界私樓水平。

 

　　政府似乎看見樓市仍無起色，在2004年，政府決定只是實行「勾地」制度，減少土地供應，即是由地政總署定期提出一份公開的土地儲備表，讓有興趣的發展商「勾出」，並由發展商向政府報價，若價格符合政府的估值，就可以將土地用作拍賣。

 

　　「勾地」制度下成功出售的土地並不多，大幅降低私人住宅單位的建成量，供不應求的情況不斷推高樓價。政府在2010年主動從「勾地表」拿出土地拍賣，之後同時推行「按季拍賣」及「勾地表」，但始終未能夠改善住宅供求關係，最後在2013年正式取消「勾地制度」，改由定期拍賣取代。歷時14年的「勾地制度」中，只有57幅土地成功出售，若只計算住宅用地，更只有49幅，每個財政年度出售不足4幅住宅地。

 

　　土地供應少，都助長地價高企，即使「辣招」下亦無阻發展商進取之心，2013年一幅九肚地皮以過萬元樓面呎價售出，近年更吸引中資發展商來港投地，土地價格亦水漲船高，先有2016年海航集團以逾萬元樓面呎價，投得多幅啟德住宅地，亦有內地發展商以168億元投得鴨脷洲住宅地皮，創下本港住宅總地價新高，成為新地王。

 

撰文：黃健臻